Else Beekman
In Madrid kun je voor een miljoen euro nog amper een appartement van 80 vierkante meter kopen. Welkom in de nieuwe realiteit van super-gentrificatie: een stedelijk proces waarbij steeds rijkere groepen bestaande bewoners uit populaire wijken verdringen. Een pure luxehausse die de ‘gewone Madrileen’ buitenspel dreigt te zetten.
Uit het recente Global Property Handbook 2025 van luxe-makelaar Barnes blijkt dat Madrid momenteel wereldwijd de populairste stad is onder zogeheten UHNWI’s. Dat zijn mensen met een nettovermogen van meer dan 30 miljoen euro. Het rapport verscheen slechts enkele dagen na de massale betoging door het stadscentrum. Manifestanten eisten dat wonen geen verdienmodel meer mag zijn.
Volgens de studie, gedaan onder 100.000 mensen wereldwijd, stegen de prijzen van luxe vastgoed in Madrid het afgelopen jaar met maar liefst 30%, wat de stad boven andere toplocaties als Parijs, Dubai en Miami plaatst. De vraag komt vooral van Latijns-Amerikaanse en Europese investeerders. Zij zien Madrid als een veilige haven voor hun kapitaal, met een hoge levenskwaliteit, uitstekende infrastructuur, een gunstig belastingklimaat en relatief lage vastgoedprijzen vergeleken met andere wereldsteden.
“Madrid beschikt over een uiterst moderne en efficiënte infrastructuur, met een internationale luchthaven op slechts 15 minuten van het centrum, goede ziekenhuizen, universiteiten en internationale scholen. De stad biedt een hoge levenskwaliteit, een gunstig klimaat, is een van de veiligste hoofdsteden van Europa en bruist van energie. Met een fors, maar vergeleken met andere steden relatief laag, budget kun je hier zeer aantrekkelijk vastgoed kopen”, legt Alvise Da Mosto, managing partner van Barnes Spain, uit in de krant Eldiario.es die een artikel wijdde aan de ‘luxehausse’.
Door luxehausse in Madrid worden middengroepen steeds vaker uitgesloten
De keerzijde van deze luxehausse is dat steeds meer Madrileense huishoudens zich geen woning meer kunnen veroorloven in hun eigen stad. In wijken als Salamanca, Chamartín en Chamberí zijn de prijzen per vierkante meter opgelopen tot tussen de 6.500 en 16.500 euro. Voor een appartement van 90 vierkante meter in Salamanca betaalt men inmiddels gemiddeld 843.000 euro.
Volgens Daniel Sorando, socioloog aan de Universiteit van Zaragoza, is het proces van luxeverdringing al merkbaar in meerdere wijken: “De oorspronkelijke bewoners worden langzaam maar zeker verdreven. Zelfs de hogere middenklasse wordt nu naar de rand geduwd.”
Eigenaars blijven, huurders verdwijnen
Hoewel sommige oorspronkelijke eigenaren profiteren van waardestijgingen, zien huurders hun positie ernstig verslechteren. Vaak hebben zij geen alternatief binnen de stad en worden zij de dupe van de stijgende prijzen. Ook voor kopers zonder kapitaal – dus afhankelijk van een hypotheek – is de toegang tot het centrum nagenoeg onmogelijk geworden.
Een gemiddeld appartement van 90 vierkante meter kost volgens Idealista in de wijk Salamanca al gauw 843.000 euro, in Justicia 765.000 euro en in Chamartín circa 629.000 euro. Volgens Sorando zijn dat bedragen die, als je uitgaat van de internationale norm om niet meer dan 30% van je inkomen aan wonen te besteden, voor het overgrote deel van de Madrileense bevolking simpelweg onhaalbaar zijn. Zo specialiseren deze wijken zich in toenemende mate in kopers met zeer ruime financiële middelen. In 2024 werd naar schatting de helft van de woningen al zonder hypotheek gekocht, direct afgerekend, contant of via privévermogen. Het verschijnsel van luxeverdringing zorgt voor een stille, maar gestage concentratie van vastgoed in handen van een kleine groep kapitaalkrachtige investeerders.
Ook volgens het Marktrapport Spanje en Andorra 2024-2025 van luxemakelaar Engel & Völkers heeft Madrid inmiddels zijn positie als op één na aantrekkelijkste Europese stad voor investeringen in woningen van hoog niveau verstevigd. In het rapport wijzen onderzoekers ook op een grote vraag, zowel in het luxesegment als op de traditionele woningmarkt. Vooral in centraal gelegen wijken zoals Salamanca, Chamberí, Centro, Retiro en Chamartín, én in omliggende gemeenten met een gunstigere prijs-kwaliteitverhouding, groeit de interesse gestaag.
Beleid nauwelijks remmend effect op luxehausse in Madrid
Hoewel de Spaanse regering recent de Golden Visa heeft afgeschaft voor woningkopers boven een half miljoen euro, lijkt dit nauwelijks invloed te hebben op de investeringsstroom. Volgens Barnes beschikt het merendeel van hun klanten over een EU-paspoort of dubbele nationaliteit. Ook de aangekondigde extra belasting voor niet-residenten is nog niet van kracht.
In tegenstelling tot Barcelona, waar regulering de woningmarkt iets lijkt te temperen, blijft Madrid aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders. Marbella volgt op afstand en kent een snelgroeiend luxeaanbod.
Costa del Sol wint flink terrein als luxe bestemming met Marbella aan kop
Wat is nog ‘luxe’?
De definitie van luxe verschuift eveneens. Voor een miljoen euro koop je in Salamanca tegenwoordig een gerenoveerd appartement van ongeveer 90 vierkante meter, afhankelijk van de locatie en afwerking. In Chamberí krijg je met geluk nog 100 vierkante meter. Daarmee is luxe niet langer een kwestie van ruimte, maar vooral van locatie, afwerking en exclusiviteit. De vraag blijft wat dit betekent voor de sociale samenhang van de stad op de lange termijn.