Else Beekman
In de Axarquía, de streek ten oosten van Málaga, staan duizenden woningen op grond waar eigenlijk niet gebouwd mocht worden. Wat vanaf de weg oogt het als een schilderachtige verspreiding van witte villa’s tegen de heuvels is feitelijk een ingrijpend veranderd landschap in slechts een paar decennia tijd. Uit onderzoek van Datadista blijkt hoe lokale belangen, buitenlandse kopers, lakse controle en corruptie samen leidden tot een van de grootste stedenbouwkundige ontsporingen van Andalusië.
Jarenlang werd in deze streek, nu opnieuw populair onder buitenlandse huizenkopers op zoek naar een plekje in Zuid-Spanje, volgens onderzoeksjournalistiek platform Datadista illegaal gebouwd op ‘suelo rústico’, grond die niet bestemd was voor woonbebouwing. Vooral tussen midden jaren negentig en het barsten van de Spaanse vastgoedzeepbel in 2008 nam de bouw explosief toe.
Datadista verwijst naar cijfers waaruit blijkt dat alleen al in de zone Vélez-Málaga–Axarquía ruim 15.300 onregelmatige bouwwerken telt. Ecologistas en Acción kwam eerder zelfs uit op meer dan 22.000 woningen op landelijk terrein sinds 1983.
Gemeenten als La Viñuela, Torrox, Alcaucín, Cómpeta en Frigiliana zagen het aantal woningen in buitengebied sterk groeien. In La Viñuela nam het aantal gebouwen op rústico tussen 1983 en 2007 toe van 111 naar 825. In Torrox ging het om bijna 1.900 woningen.
Buitenlandse kopers in juridische onzekerheid
Veel huizen werden verkocht aan buitenlanders, onder wie Britten, Duitsers, Belgen en Nederlanders. Zij zochten een woning onder de Andalusische zon en gingen er vaak van uit dat een door de gemeente afgegeven vergunning voldoende was. Dat bleek niet altijd zo te zijn.
Volgens Datadista kregen kopers te maken met een schijn van legaliteit: gemeenten sloten woningen aan op water en elektriciteit, haalden afval op en inden gemeentelijke belastingen. Tegelijkertijd oordeelde de Junta de Andalucía dat veel huizen illegaal waren gebouwd, omdat ze op niet-bebouwbare grond stonden.
Voor veel eigenaren betekende dit jarenlange onzekerheid. Woningen verloren fors aan waarde en waren zonder correcte papieren moeilijk verkoopbaar.
Alcaucín als symbool van corruptie
Het meest schrijnende voorbeeld is Alcaucín. Daar werd volgens Datadista jarenlang een systeem in stand gehouden waarbij grond in buitengebied via valse of misleidende documenten alsnog als bebouwbaar werd gepresenteerd.
De zaak kwam in 2009 aan het licht met Operación Arcos. In 2020 veroordeelde het Spaanse Hooggerechtshof oud-burgemeester José Manuel Martín Alba, samen met meerdere betrokkenen, onder wie een architect, gemeentesecretaris en fiscaal adviseur.
Volgens de uitspraak werden vergunningen soms op dezelfde dag afgegeven, zonder de vereiste juridische controles. Ook werd gebruikgemaakt van zogenoemde “ruïneherstel”-vergunningen, waarmee in werkelijkheid nieuwe villa’s werden gebouwd op plekken waar dat verboden was.
Regularisatie zonder echte oplossing
Omdat massale sloop maatschappelijk en praktisch vrijwel onhaalbaar bleek, koos Andalusië de afgelopen jaren voor een pragmatischer route. Via de status AFO, Asimilado Fuera de Ordenación, kunnen sommige woningen worden gedoogd als de overtreding is verjaard.
Dat betekent niet dat een huis volledig legaal wordt. De woning mag blijven staan en onderhouden worden, maar uitbreiden is niet toegestaan. Een extra kamer, veranda of aanbouw kan dus alsnog verboden zijn.
De Andalusische ruimtelijke wet LISTA maakte deze procedures eenvoudiger, maar kreeg in 2024 een grens opgelegd door het Constitutioneel Hof. Nieuwe vrijstaande woningen op landelijk terrein mogen niet zomaar worden toegestaan; ze moeten verbonden zijn aan een economische activiteit, zoals landbouw, veeteelt of toerisme.
Water als grootste knelpunt
De gevolgen zijn niet alleen juridisch. Datadista wijst op de zware druk op water en landschap. De Axarquía kampt al jaren met droogte en een overbelast watersysteem, mede door de intensieve teelt van subtropisch fruit.
Daarbovenop komen duizenden verspreide woningen met tuinen, zwembaden en soms illegale waterputten. Volgens gegevens van het Kadaster, aangehaald door Datadista, staan in de Axarquía circa 16.000 zwembaden geregistreerd.
Ecologisten waarschuwen dat de regio fysiek tegen haar grenzen aanloopt. Ook als woningen juridisch worden gedoogd, blijft de druk op grondwater, riolering en infrastructuur bestaan.
Controle wordt strenger
Toch is het bouwen zonder vergunning niet verdwenen. Volgens Datadista onderzocht de Guardia Civil in 2025 nog tientallen gevallen van illegale bouw op rústico in de provincie Málaga. Daarbij ging het onder meer om woningen, prefabhuizen, zwembaden die als irrigatiebekkens werden voorgesteld en schuren die later als woning werden gebruikt.
De Junta de Andalucía heeft de controle inmiddels aangescherpt. Het aantal dossiers tegen percelen met mogelijke overtredingen steeg volgens Datadista van 38 in 2018 naar 546 in 2024. Ook werden vorig jaar bijna vijfhonderd werken in Andalusië stilgelegd.
De Axarquía blijft daarmee een zichtbaar voorbeeld van wat er gebeurt wanneer lokale politiek, vastgoedbelangen en gebrekkige handhaving jarenlang de ruimte krijgen. De huizen staan er nog, maar de prijs wordt betaald door het landschap, het watersysteem en duizenden eigenaren die leven met een juridische erfenis uit de tijd van de bouwgekte.
Verkoop met AFO-status
Voor veel buitenlandse huiseigenaren in Andalusië is de zogenoemde AFO-status inmiddels een belangrijk begrip geworden. Een woning met een AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) wordt door de overheid gedoogd omdat de overtreding verjaard is, maar volledig legaal is het huis daarmee niet. Verkoop blijft doorgaans mogelijk en wordt er eenvoudiger mee, al blijven banken en kopers kritisch en verstrekken hypotheken vaak met lagere financieringspercentages.
Uitbreiden of verbouwen mag meestal niet meer, behalve voor klein onderhoud. Toch zien veel eigenaren een AFO als een praktische manier om hun woning juridisch en commercieel beter verkoopbaar te houden. Zonder deze status zijn huizen op het platteland in Andalusië vaak lastiger te financieren of over te dragen.