Else Beekman
In duizenden Spaanse dorpen liggen hele straten er verlaten bij en domineren gesloten rolluiken het straatbeeld. Tegelijkertijd lukt het jongeren met een vaste baan in steden als Madrid, Barcelona of Málaga vaak niet om een woning te huren of te kopen. Volgens geograaf Julián Mora Aliseda zijn het woningtekort en de lege huizen op het platteland twee kanten van dezelfde ‘medaille’.
Mora Aliseda is sinds 2020 hoogleraar Regionale Geografische Analyse aan de Universiteit van Extremadura, juist een van de hardst leeglopende regio’s van Spanje. Volgens hem woont ongeveer 90 procent van de Spanjaarden op 3 procent van het grondgebied. Daarbij krimpt de bevolking al jaren op driekwart van het land.
Bijna vier miljoen lege huizen
De laatste telling van het Spaanse nationale statistiekbureau INE, gepubliceerd in 2023 en op basis van gegevens uit 2021, telde 26,6 miljoen woningen. Op 1 januari 2021 stonden er hiervan ruim 3,8 miljoen leeg (14,4%). Ongeveer 1,7 miljoen van die lege huizen staan in gemeenten met minder dan 10.000 inwoners. In de grote steden met meer dan 250.000 inwoners ging het om slechts 403.000 woningen.
Mora Aliseda erkent dat lang niet al die leegstaande huizen ook bewoonbaar zijn. Er zitten ook zwaar vervallen panden en complete ruïnes tussen.
Meer huishoudens dan nieuwe woningen
Op die drie procent van het Spaanse grondgebied waar negentig procent van de mensen in Spanje woont, is het steeds moeilijker om een geschikte woning te vinden. Dat Spanje er sinds 2020 bijna 2,5 miljoen inwoners bij kreeg, helpt daar niet bij. Het land telt nu ongeveer 50 miljoen mensen.
Voor de woningmarkt telt het aantal huishoudens. Tussen 2021 en medio 2026 kwamen er zo’n 1,3 miljoen bij, terwijl er tussen 2021 en 2025 slechts 465.000 woningen werden opgeleverd.
De Spaanse Bank meldt in zijn jaarverslag in 2025 ongeveer 240.000 nieuwe huishoudens, terwijl er maar zo’n 92.000 woningen werden gebouwd. Op basis daarvan schatte de bank het opgebouwde tekort tussen 2021 en 2025 op ongeveer 750.000 woningen. Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia en Málaga zouden samen goed zijn voor de helft van dat tekort.
Jongeren blijven bij hun ouders wonen
Het is met een geschatte bevolkingsgroei van nog eens 2,2 miljoen inwoners ijdele hoop dat de druk op de woningmarkt zal afnemen. Dat komt door een netto immigratie van ongeveer drie miljoen mensen. Bovendien zijn de ongeveer 2,2 miljoen jongeren tussen 26 en 34 jaar die in 2025 nog bij hun ouders woonden in deze cijfers nog niet zichtbaar. Volgens de geograaf betreft dit de verborgen woningvraag en heeft deze ook gevolgen voor de geboortecijfers en de levensplannen van die jongeren.
Door vergrijzing, door weduwschap en door scheidingen zijn voor hetzelfde aantal mensen nu ook meer woningen nodig vanwege de groei van een- en tweepersoonshuishoudens.
Bijna twee miljoen woningen nodig
Officiële bronnen gaan uit van dat er tot 2030 ongeveer een miljoen nieuwe huishoudens bijkomen. Als jongeren makkelijker op zichzelf zouden kunnen gaan wonen, loopt dat aantal op tot 1,3 miljoen. Tel daar het bestaande tekort van zo’n 750.000 woningen bij en er ontstaat een behoefte van bijna twee miljoen woningen schrijft Mora Aliseda.
Vooral groeiende vraag op al drukke plekken
Die behoefte, of vraag naar woningen bestaat vooral in de grote steden en de gemeenten eromheen. Ook de toeristische kusten en de economische groeigebieden krijgen het zwaar te verduren omdat daar immigratie, jongeren die het huis uit willen, werk en drukte samen komen.
Ondertussen lopen delen van Extremadura, Castilla y León, Castilla-La Mancha en Aragón verder leeg. In de drukke gebieden blijft het aanbod volgens Mora Aliseda beperkt door keuzes die overheden maken. Hij wijst op een tekort aan bouwgrond, hoge belastingen en trage regelgeving.
Bouwen alleen is niet genoeg
De geograaf stelt dat zomaar meer woningen bouwen het probleem niet zal oplossen. Hij ziet ruimtelijke ordening meer als een zaak van de nationale overheid. Die kan kansen scheppen in regio’s die nu achterblijven, de centrale plaatsen op het platteland versterken, verbindingen en voorzieningen verbeteren en weinig gebruikte woningen opknappen of het opknappen daarvan sterk subsidiëren.
Volgens de geograaf is het verzoenen met elkaar van bevolking, werkgelegenheid en grondgebied essentieel. Want beide Spanjes, het lege en het onder druk staande, weerspiegelen dezelfde territoriale onevenwichtigheid: woningen waar mensen ontbreken en mensen waar woningen ontbreken.