Hoe Nerja één groot toeristendorp werd door vakantieverhuur

Wie door de smalle straatjes van Nerja loopt en denkt misschien ‘wat een gezellig, authentiek dorpje’, dat klopt. Knus is het er zeker met de witte gevels, gezellige bloempotten, sfeervolle pleintjes en het beroemde Balcón de Europa met fantastisch zeezicht. Maar kijk je wat beter om je heen, dan zie je bij een op de vier deuren een sleutelkluisje hangen. Want Nerja is langzaam maar zeker één groot toeristenverblijf geworden.

De cijfers liegen er dan ook niet om. Van de ruim 16.600 woningen in dit populaire kustplaatsje aan de oostrand van de provincie Málaga staan er inmiddels 4.305 geregistreerd als vakantiewoning bij het Registro de Turismo de Andalucía. Dat is bijna één op de vier woningen in het hele dorp en dat zijn meer bedden dan in menig middelgrote stad.

Daarmee is Nerja uitgegroeid tot een van de absolute koplopers op het gebied van toeristische verhuur in de hele provincie Málaga. En dat is een behoorlijke prestatie in een regio met een van de populairste vakantiekusten van Europa, waar ook de vakantieverhuur al jaren flink groeit.

Buiten het seizoen staat bijna de helft van de woningen leeg

Opmerkelijk is bovendien wat de gemeentelijke cijfers laten zien over het totale woningbestand. Van alle woningen in Nerja zijn er 8.449 als permanente hoofdwoning in gebruik. Maar liefst 8.172 woningen (de andere helft) zijn dat níet. Deze dienen als tweede woning, vakantieverblijf of worden verhuurd via platforms als Airbnb of Booking.com.

Dat betekent dat buiten het hoogseizoen bijna de helft van Nerja leegstaat. In de zomer draait het beeld om: de bevolking zwelt aan, de terrasbedden zijn schaars en parkeerplaatsen zijn goud waard.

De grote rol van buitenlanders

Nerja heeft al decennia een sterke band met buitenlandse kopers en bezoekers. Vooral Britten, Duitsers, Nederlanders en Scandinaviërs hebben er in de loop der jaren een tweede woning of vakantievilla gekocht. Veel van hen verhuren die woning een deel van het jaar via toeristische kanalen. Dat verklaart ook deels het hoge aantal geregistreerde vakantieverhuurwoningen.

De gemeente heeft al jaren een opvallend internationale bevolking: ruim 35% van de geregistreerde inwoners heeft een buitenlandse nationaliteit, verdeeld over maar liefst 91 landen. Britten zijn daarin de grootste groep, gevolgd door Duitsers, Nederlanders en Scandinaviërs.

Lokale huurmarkt staat onder druk

In dit verband komt er ook de bekende keerzijde van dit succesverhaal om de hoek kijken. Doordat vakantieverhuur financieel aantrekkelijker is dan een gewone langetermijnhuur, kiezen steeds meer eigenaren voor toeristische verhuur. Het gevolg: wie in Nerja een gewone huurwoning zoekt als lokale bewoner, heeft het steeds moeilijker. De huurprijzen stijgen, het aanbod is karig en voor jonge mensen of werknemers in de dienstensector is een betaalbare woning nauwelijks te vinden.

Dat debat speelt niet alleen in Nerja, maar langs de hele Spaanse kust en nog meer op de Balearen en de Canarische Eilanden.

Junta de Andalucía grijpt in

De regionale overheid laat het er niet bij zitten. In heel Andalusië werden van 2024 tot de eerste helft van 2025 meer dan 9.200 vakantieverhuurwoningen uit het register geschrapt. De meeste daarvan lagen in Málaga waar ruim 3.800 woningen (1.280 in Málaga-stad) hun registratie verloren. Gemeenten hebben op basis van Decreto 31/2024 de bevoegdheid om op grond van algemeen belang het maximumaantal vakantieverhuurwoningen per wijk, straat of zone te beperken.

Steden als Cádiz, Córdoba, Granada, Málaga en Sevilla hebben inmiddels nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur opgeschort, terwijl hun bestemmingsplannen worden herzien. In Málaga-stad geldt de bevriezing van nieuwe vergunningen voor maximaal drie jaar, of totdat de nieuwe stedenbouwkundige regels van kracht zijn. Of Nerja zelf soortgelijke stappen overweegt, is nog niet bekend, maar de druk vanuit de regio neemt duidelijk toe.

Of dat voldoende zal zijn om de balans te herstellen tussen toerisme en leefbaarheid, is nog maar de vraag. Want Nerja blijft een van de meest gewilde plekjes van de Spaanse kust en zolang dat zo is, zullen die sleutelkluisjes aan de deuren blijven hangen.