Else Beekman
Vanaf 3 april krijgen Spaanse VvE’s (communidades de vecinos) een krachtig nieuw instrument in handen om ongewenste vakantieverhuur tegen te gaan. Met de invoering van de nieuwe wet kunnen bewoners gezamenlijk optreden tegen eigenaren die zonder toestemming hun woning als toeristische accommodatie aanbieden.
Zo krijgen de direct betrokkenen meer zeggenschap over wat er in hun buurt gebeurt. Dit moet overlast van vakantieverhuur verminderen en de balans in woonwijken herstellen. Het gaat om een belangrijke wijziging in de Ley de Propiedad Horizontal. Voortaan is het niet meer voldoende om een toeristische vergunning aan te vragen; eigenaren moeten ook toestemming krijgen van hun VvE. Minstens drie vijfde van de eigenaren in een gebouw moet instemmen voordat een woning als vakantieverblijf verhuurd mag worden.
De wetswijziging betekent een significante versterking van de positie van bewoners. In het verleden konden zij weinig doen tegen de toename van toeristische appartementen in hun gebouw. Nu kunnen zij verhuurders verplichten om de activiteit onmiddellijk te staken. Wordt hier geen gehoor aan gegeven, dan kunnen zij juridische stappen nemen.
Wat betekent dit voor bestaande vakantieverhuur?
De wet is niet met terugwerkende kracht van toepassing. Toeristische woningen die vóór 3 april legaal werden geëxploiteerd en voldoen aan de geldende regelgeving, mogen blijven bestaan. Maar als ze niet over de juiste vergunningen beschikken, riskeren eigenaren forse boetes, die in sommige regio’s kunnen oplopen tot 600.000 euro.
Hoe kunnen bewoners optreden tegen illegale verhuur?
Bewoners kunnen op verschillende manieren in actie komen tegen ongeoorloofde vakantieverhuur. Allereerst kunnen ze zich wenden tot de gemeente. Die is immers verantwoordelijk is voor de regulering van woonruimte en de handhaving. Ook moet de gemeente boetes opleggen als een woning illegaal als vakantieverblijf wordt gebruikt. Daarnaast kunnen ze contact opnemen met de autonome regio’s, die bevoegd zijn om boetes op te leggen en vergunningen in te trekken. Tot slot is het ook mogelijk om via een civiele rechtszaak op te treden tegen de eigenaar van een toeristische woning. Als de verhuur de woonkwaliteit aantast, kan de voorzitter van de VvE eisen dat de activiteit onmiddellijk stopt en dreigen met juridische stappen.
Wat moeten VvE’s doen om vakantieverhuur te verbieden?
Om nieuwe vakantieverhuur te weren, moeten bewoners hun bezwaar formeel vastleggen in een vergadering. Hiervoor is een stemming nodig waarin drie vijfde van de eigenaren zich tegen de verhuur uitspreekt. De wet stelt geen termijn vast voor deze bijeenkomsten, dus elke VvE moet zelf bepalen wanneer deze plaatsvindt. In de praktijk worden meestal twee reguliere vergaderingen per jaar gehouden, maar op verzoek van minstens 25% van de eigenaren kan ook een extra bijeenkomst worden georganiseerd.
Hogere gemeenschappelijke kosten
Als de bewonersvereniging besluit dat eigenaren in hun wijk of gebouw die aan vakantieverhuur doen meer moeten bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten, is dezelfde meerderheid van drie vijfde nodig om dit te regelen. De verhoging van de kosten mag niet meer dan 20% bedragen.
Mijlpaal in de strijd tegen overlast?
Met deze wet krijgen bewoners via hun VvE’s eindelijk meer grip op de explosieve groei van vakantieverhuur in hun wooncomplexen. In steden als Madrid en Barcelona zijn duizenden appartementen te huur als vakantieverblijf en kan dit voor een aanzienlijke afname zorgen. De impact zal afhangen van hoe actief VvE’s van hun nieuwe bevoegdheden gebruikmaken. Maar duidelijk is wel dat vakantieverhuur zonder overleg met de buren vanaf 3 april een stuk lastiger wordt.