Else Beekman
Een recent rapport van het Stedelijk Onderzoeksinstituut in Barcelona (IDRA) legt een zorgwekkende situatie bloot. De helft van de huurders in Spanje vreest namelijk hun woning binnen zes maanden te verliezen. De onbeschermde positie van huurders en het voortdurende ‘financiële stressniveau’ en de woononzekerheid die zij ervaren, is al veertig jaar een probleem.
“Spanje heeft een woononzekerheid die we in de rest van Europa niet zien,” aldus IDRA. Volgens het rapport, getiteld Vivir de alquiler: inseguridad garantizada por ley, besteedt een derde van de Spaanse huishoudens meer dan de helft van hun inkomen aan huur. In steden als Madrid en Barcelona is de situatie nog schrijnender: tweederde van de huurders geeft meer dan 60% van hun salaris uit aan de huur.
Gevolgen voor huurders van het Boyer Decreet
De huidige situatie van huurders vindt haar oorsprong veertig jaar geleden, met de invoering van het Boyer Decreet. De belangrijkste reden voor dit decreet was het liberaliseren van de Spaanse huurmarkt om de economische groei te bevorderen en investeerders aan te trekken. Het beleid was gericht op het beëindigen van de zogeheten ‘renta antigua’ (oude huurcontracten), die onbepaalde huurperioden en gereguleerde huurprijzen boden.
Tegenwoordig heeft slechts één op de tien huurders nog een contract voor onbepaalde tijd. Jaime Palomera, onderzoeker bij IDRA, benadrukt de gevolgen: “Door tijdelijke contracten is levens- en woononzekerheid een normaal gegeven voor jong en oud in Spanje.”
Hoewel hervormingen in 1994 en 2013 de woningmarkt zouden moeten stimuleren, daalde het aantal huurwoningen tussen 1960 en 2007 door overheidsbeleid gericht op het stimuleren van koopwoningen. Na de huizenmarktcrisis in 2007 groeide het aantal huurwoningen weer enigszins.
Toegenomen woononzekerheid door minder huurdersbescherming
De onzekerheid van huurders is de afgelopen tien jaar verder toegenomen, mede door de groeiende rol van woningen als financieel product. Volgens IDRA leeft 47% van de gezinnen in onzekerheid of zij hun woning binnen zes maanden zullen verliezen. In tegenstelling tot landen als Duitsland en Nederland, waar huurovereenkomsten meestal voor onbepaalde tijd zijn, blijven Spaanse huurders kwetsbaar.
Seizoenshuur, groeiend toerisme en verlies van rechten
De hervorming van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) in 1994 legde een minimale contractduur van vijf jaar vast. De regering van Mariano Rajoy bracht deze in 2013 terug naar drie jaar, met een opzegtermijn van slechts 30 dagen. Hierdoor verloren huurders rechten, zoals het recht om een woning bij verkoop als eerste te kopen. Een hervorming in 2019 probeerde dit te herstellen, maar tijdelijke contracten, kamerverhuur en de opkomst van seizoenshuur door het groeiende toerisme zorgen ervoor dat huurders kwetsbaar blijven voor huisuitzettingen en prijsstijgingen.
Hoge huurkosten vergroten woononzekerheid
De huurprijzen zijn de afgelopen tien jaar fors gestegen: in Madrid met 33,3%, in Catalonië met 30,3%, en in Málaga met 28,7%. Volgens IDRA drukken de hoge huurprijzen gezinnen steeds verder in armoede; 45% van de huurders leeft op of onder de armoedegrens. Tijdelijke huurcontracten en de grilligheid van prijsstijgingen zorgen ervoor dat veel huishoudens werken om enkel hun huur te kunnen betalen.
De helft van de gezinnen in Spanje geeft meer dan 40% van hun inkomen uit aan huur en woonlasten. Door het gebrek aan bescherming blijven zes op de tien huurders in Madrid en Barcelona minder dan vijf jaar in dezelfde woning wonen, vaak gedwongen door verhuizingen.
Economische verschillen tussen huurders en verhuurders
Het rapport benadrukt een duidelijke economische ongelijkheid: huurdershuishoudens hebben een gemiddeld jaarinkomen van € 22.183, terwijl verhuurdershuishoudens gemiddeld € 46.725 per jaar verdienen. Deze inkomenskloof onderstreept hoe de huurmarkt de overdracht van vermogen van huurders met een lager inkomen naar huiseigenaren met een hoger inkomen faciliteert. Daardoor nemen sociale ongelijkheden toe.
Voorgestelde oplossingen
Hoewel Spanje zich meer op huurwoningen richt, blijven de beleidsmaatregelen vooral gericht op het stimuleren van de verhuurdersmarkt. IDRA roept op tot structurele veranderingen om de ongelijkheid op de woningmarkt aan te pakken. Zo moet het aanbod van langdurige huurwoningen worden vergroot door onderbenutte of leegstaande panden in te zetten voor de huurmarkt. Verder wordt aanbevolen om herverdelende fiscale maatregelen te nemen door de belastingen op onroerend goed, zoals vermogens- en erfbelasting, te verhogen. Dit zou speculatie ontmoedigen en zorgen voor een rechtvaardigere verdeling van woonruimte.
Ook stelt het rapport voor om regelgeving in te voeren die de aankoop van onroerend goed door niet-ingezetenen en investeerders beperkt, en de belasting aan te passen naar het aantal eigendommen dat iemand bezit. Zo wordt voorkomen dat te veel vastgoed in handen van een kleine groep komt.
Zonder significante beleidsinterventies, zo waarschuwt het IDRA-rapport, zullen de trend naar langdurige huur en de daarmee gepaard gaande economische ongelijkheid zich waarschijnlijk voortzetten, met een groeiende sociale kloof in Spanje als gevolg.
Lees ook: Massaal protest in Barcelona: “Verlaag huurprijzen nu!”