Redactie
Ibiza blijft onverminderd populair bij Noord-Europese huizenkopers, maar wie er een woning aan of nabij de kust koopt, krijgt te maken met Spaanse wetgeving die in Nederland nauwelijks bekend is. Van de honderd meter brede beschermingszone uit de kustwet tot de schaarse verhuurvergunningen: hier volgt een overzicht van wat kopers vooraf moeten controleren.
De Balearen zijn al jaren de Spaanse regio met het hoogste aandeel buitenlandse huizenkopers. Volgens cijfers van de Spaanse registradores komt ruwweg een derde van de woningtransacties op de eilandengroep voor rekening van niet-Spanjaarden, met Duitsers, Britten en Nederlanders in de voorhoede. Op Ibiza concentreert die vraag zich op een klein aantal kustgebieden: de omgeving van Talamanca en Cap Martinet bij Ibiza-stad, de zuidwestkust rond Cala Jondal en Es Cubells, en het rustigere noorden bij Portinatx en Cala San Vicente.
Wie in die gebieden koopt, betaalt stevige prijzen. In het topsegment liggen vraagprijzen tussen de 9.000 en 14.500 euro per vierkante meter. Maar de prijs is zelden het grootste risico. Dat zijn de juridische bijzonderheden van Spaans kustvastgoed.
De kustwet: honderd meter die alles bepalen
De belangrijkste regeling waar kopers van kustvastgoed mee te maken krijgen, is de Ley de Costas (wet 22/1988), de Spaanse kustwet. Die wet legt vast dat het strand en de directe kustlijn publiek domein zijn en dus nooit privé-eigendom kunnen worden. Daarachter geldt een beschermingszone, de ‘servidumbre de protección’, van in beginsel honderd meter landinwaarts. Binnen die zone is nieuwbouw verboden en zijn verbouwingen aan bestaande woningen aan strikte beperkingen gebonden.
Voor kopers betekent dit concreet: een villa met de voeten in het water kan op papier prachtig zijn, maar valt mogelijk deels binnen de beschermingszone. Uitbreiden, een zwembad aanleggen of zelfs ingrijpend renoveren kan dan onmogelijk blijken. De exacte grenslijn, het ‘deslinde’, is per kuststrook vastgesteld en opvraagbaar bij de Spaanse kustautoriteit. Een lokale advocaat controleert dit standaard; een koper die zonder die controle tekent, koopt een onzekerheid.
De finca met het verleden
Het tweede terugkerende probleem zit niet aan de kust maar in het binnenland: oudere fincas met bouwwerken die nooit zijn geregistreerd. Een in de jaren negentig bijgebouwd gastenverblijf, een overdekt terras, een verbouwde schuur. In het eigendomsregister, na te lezen in de ‘nota simple’ van het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), komen die vierkante meters dan simpelweg niet voor.
“Ik schat dat ruwweg een derde van de oudere fincas op het eiland ergens een niet-geregistreerde uitbouw heeft,” zegt Christian Wolf, die sinds 2013 als makelaar op Ibiza werkt. “Het is zelden kwade wil van de huidige eigenaar, het is een erfenis van soepelere decennia. Maar voor de koper maakt dat niet uit: niet-geregistreerde bebouwing is niet verzekerbaar, telt niet mee bij de financiering en komt bij doorverkoop opnieuw op tafel. Wij adviseren kopers dat vóór het reserveringscontract uit te zoeken, niet erna.”
Legalisatie achteraf is in sommige gevallen mogelijk via de Balearische regularisatieregelingen, maar dat traject kost tijd en geld en slaagt niet altijd. Naast de nota simple is ook de ‘cédula de habitabilidad’ van belang, het bewoonbaarheidscertificaat dat op de Balearen vereist is voor aansluiting van nutsvoorzieningen en voor verhuur. Het kantoor van Wolf publiceerde een Nederlandstalige gids over huis kopen op Ibiza, waarin het koopproces, de regionale prijzen en de vergunningskwesties stap voor stap worden toegelicht.
Verhuren mag alleen met een ETV-nummer
Veel kopers rekenen op huurinkomsten om de aankoop deels terug te verdienen. Op de Balearen kan dat uitsluitend met een toeristische verhuurvergunning, de ETV (Estancia Turística en Vivienda). De Consell d’Eivissa heeft de uitgifte van nieuwe vergunningen de afgelopen jaren vrijwel stilgelegd; het aantal toeristische bedden op het eiland is sterk begrenst.
Het gevolg is een tweedeling op de woningmarkt. Vergelijkbare woningen mét en zónder geldige ETV-licentie verschillen al snel vijftien tot vijfentwintig procent in prijs. Kopers doen er goed aan niet te volstaan met de mededeling dat er “een licentie” is: het vergunningsnummer moet worden geverifieerd en moet op de juiste woning geregistreerd staan. Illegale toeristische verhuur wordt op de Balearen actief opgespoord en beboet, met boetes die kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s.
De kosten: reken op de Balearische tarieven
De overdrachtsbelasting (ITP) op bestaande bouw is op de Balearen progressief en hoger dan veel kopers verwachten: de tarieven beginnen bij acht procent en lopen voor het deel van de koopsom boven de twee miljoen euro op tot dertien procent. Bij nieuwbouw geldt tien procent btw plus zegelrecht. Opgeteld met notaris, registratie en advocaatkosten komen de totale bijkomende kosten doorgaans uit tussen de acht en dertien procent van de koopsom.
Ook het koopproces zelf verloopt anders dan in Nederland. Na een mondeling akkoord volgt vaak binnen enkele dagen een reserveringsovereenkomst met aanbetaling, daarna het arras-contract waarbij gebruikelijk tien procent wordt voldaan. Wie zich daarna zonder geldige reden terugtrekt, is de aanbetaling kwijt. De Spaanse notaris controleert bovendien minder dan de Nederlandse: het juridische onderzoek naar vergunningen, lasten en registraties is de verantwoordelijkheid van de eigen advocaat van de koper. Een NIE-nummer, het Spaanse fiscale identificatienummer voor buitenlanders, is voor dit alles de eerste vereiste.
Twee seizoenen kijken
Tot slot een advies dat niets met wetgeving te maken heeft maar volgens makelaars en advocaten op het eiland de meeste teleurstellingen voorkomt: bezoek Ibiza in twee verschillende seizoenen voordat u tekent. Het eiland in augustus en het eiland in februari zijn moeilijk met elkaar te rijmen. Voor de één is de winterse leegte precies de aantrekkingskracht, voor de ander een onaangename verrassing na een aankoop van enkele miljoenen.
De Ibizaanse kustmarkt beloont, kortom, geduld en huiswerk. De combinatie van de kustwet, de vergunningsschaarste en het eigen tempo van het Spaanse koopproces maakt het eiland geen markt voor impulsaankopen. Wie de controles serieus neemt, een onafhankelijke advocaat inschakelt en de tijd neemt, koopt op een van de meest waardevaste plekken van de Middellandse Zee. Wie dat niet doet, koopt vooral risico.
Dit artikel kwam tot stand met medewerking van CW Real Estate Ibiza, makelaarskantoor op Ibiza, gespecialiseerd in de begeleiding van Nederlandstalige kopers.