Else Beekman
Málaga schuift steeds verder op naar de top vijf duurste woningsteden van Spanje, terwijl de inkomens aanzienlijk lager liggen dan in Madrid of Barcelona. Deskundigen spreken inmiddels van een structurele wooncrisis en pleiten voor hogere bouwdichtheid, meer sociale woningbouw en een beter gebruik van de al beschikbare bouwruimte met hoogbouw.
De stad kampt met een fors woningtekort én een scherp betaalbaarheidsprobleem. Econoom en stedenbouwkundige Pedro Marín Cots stelt dat Málaga inmiddels ‘een van de vijf duurste steden van Spanje’ is om te wonen, maar dat er gemiddeld ‘drie keer minder’ wordt verdiend dan in vergelijkbare steden als Madrid of San Sebastián. Volgens hem heeft Málaga jaarlijks circa 4.000 extra woningen nodig, waarvan de helft sociale woningbouw, om het evenwicht op de markt te herstellen.
“Onhoudbaar”: woningprijzen Málaga sinds 2021 met 40 procent gestegen
De gespannen markt wordt versterkt door toeristische verhuur, buitenlandse kopers en investeerders, terwijl het aanbod van betaalbare huur achterblijft. Officiële statistieken laten zien dat Málaga tot de Spaanse steden behoort waar de druk op de huurprijzen het sterkst is toegenomen, vooral in wijken dicht bij het centrum en de kust.
Onderbenutte bouwmogelijkheden
In zijn boek La complejidad de la vivienda beschrijft Marín Cots hoe Málaga een ‘structurele wooncrisis’ is ingerold. Dat komt mede doordat de stad jarenlang de eigen planologische mogelijkheden niet volledig heeft benut. In uitbreidingswijken als Huerta del Correo, Sánchez Blanca en Cortijo Merino laat het huidige bestemmingsplan (PGOU) een bebouwingsdichtheid toe van rond de 0,875 m² per m² grond. Dat is goed voor circa 75 woningen per hectare, maar in de praktijk blijven veel projecten daar onder.
Ook in sociale projecten wordt volgens hem ruimte verspild. Een voorbeeld is Buenavista, waar ruim 5.000 beschermde woningen (VPO) zijn gepland, maar waar in deelprojecten vier bouwlagen worden voorzien terwijl technisch en planologisch zes bouwlagen mogelijk zouden zijn. “Als je in Teatinos of andere wijken alleen tot drie lagen gaat waar zes zijn toegestaan, gooi je kostbare capaciteit weg,” waarschuwt hij.
Dichtheid, kosten en mobiliteit
Meer dichtheid is volgens Marín Cots niet alleen een ruimtelijk, maar ook een economisch argument: de kosten voor infrastructuur en voorzieningen verschillen weinig of je een wijk voor 1.300 of 2.600 bewoners aanlegt, terwijl de prijs per woning bij hogere aantallen daalt. Daarmee kan de gemeente volgens hem juist meer betaalbare woningen realiseren, zonder verder uit te breiden in de periferie.
Burgemeester: “Málaga moet uitbreiden tot buiten stadsgrenzen”
Bovendien ligt de bevolkingsdichtheid in Málaga, omgerekend naar het verstedelijkt gebied, lager dan in steden als Valencia en Barcelona. Dit terwijl Málaga inmiddels meer verstedelijkt oppervlak beslaat dan Valencia met 250.000 inwoners meer. De lagere dichtheid vertaalt zich in meer autogebruik en langere afstanden tussen wonen, werk en voorzieningen, met een marktaandeel van de auto rond of boven de 40 procent, hoger dan in compactere stadsgebieden.
Bouwsector en noodmaatregelen
De bouwsector erkent de ernst van de situatie, maar verzet zich tegen de suggestie dat ontwikkelaars massaal onder de toegestane maxima blijven. Violeta Aragón, secretaris van de regionale bouwvereniging ACP, benadrukt dat veel promotoren al “tot het maximum” bouwen dat het PGOU toestaat, zeker in projecten met hoge grondprijzen.
Tegelijkertijd dringt de sector aan op versnelling. Dat kan via vereenvoudiging van procedures, verkorting van vergunningstermijnen en meer flexibiliteit in functies. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het omzetten van kantoren of toeristische accommodaties naar woningen. “Bij een overstroming grijpt de overheid in met noodmaatregelen; bij de wooncrisis zou dat niet anders moeten zijn,” is de redenering achter de oproep voor uitzonderingsregimes.
Gemeente en Junta: extra bouwrechten voor VPO
De gemeente Málaga heeft inmiddels een pakket aan tijdelijke maatregelen voorbereid om meer sociale woningbouw mogelijk te maken. Hiervoor is dan niet eerst een herziening van het hele PGOU nodig. Dat is namelijk een traject dat jaren kan duren. Op basis van een decreet van de Junta de Andalucía kan de stad in delen van het stedelijk gebied de toegestane dichtheid voor VPO met 20 procent verhogen en de bebouwbare oppervlakte met 10 procent uitbreiden.
Volgens gemeentelijke documenten opent dit de deur om in gebieden als Soliva Oeste, Buenavista en Lagar de Oliveros ruim 1.000 extra VPO-woningen toe te voegen bovenop de oorspronkelijke plannen. Samen zijn deze goed voor ruim 5.000 beschermde woningen. Wethouder Francisco Pomares (Wonen) presenteert dit als een eerste stap om het tekort aan betaalbare woningen te verkleinen. Wel benadrukt hij dat ook nationale en regionale investeringen in sociale huur structureel omhoog moeten.
Lokale bewoners buitenspel
Hoewel de bouwproductie aantrekt, komt een groot deel van het nieuwe aanbod terecht in het hogere segment en in beleggersportefeuilles. Marín Cots wijst erop dat de private markt vooral huishoudens met hoge inkomens en buitenlandse kopers bedient. Ondertussen belanden mensen met middelbare en lagere inkomens steeds vaker buiten de stad of in matig ontsloten wijken.
In verschillende interviews benadrukt hij dat Málaga het recht “om in je eigen wijk te blijven wonen” geleidelijk verliest. Gezinnen verliezen het van toeristische appartementen en tweede woningen. Ondertussen blijft de sociale woningvoorraad beperkt en is die in het verleden zelfs verkocht of geprivatiseerd. Dat vergroot de druk op sociale huur en maakt jongeren en laagbetaalde werknemers afhankelijk van lange reistijden en onzekere huurcontracten.
Benut wat er al is
De kern van de voorgestelde oplossingen is helder: de sleutel ligt bij slimmer gebruik van de bestaande ruimte in plaats van uitbreiding. Ook strengere regulering van toeristische verhuur, versnelling van vergunningen en een langdurige publieke investeringsinspanning in sociale woningbouw zal volgens experts nodig zijn.