De nieuwe wet ligt al een tijdje onder vuur van vastgoedbedrijven en -experts. Die voorspellen allemaal andere gevolgen van de inwerkingtreding dan de regering juist met de wet beoogt. De opstellers van de wet zien dat deze vooral grote voordelen voor jonge huurders biedt. De wet voorziet in een korting van 70% op de huurprijs voor woningen die verhuurd worden aan jongeren tussen 18 en 35 jaar. Deze korting stijgt tot 60% als de woning in de afgelopen twee jaar werd verbouwd of gerenoveerd. Zelfs als geen van deze voorwaarden wordt vervuld, zullen huurders nog steeds een aanzienlijke korting van 50% ontvangen.
Bekijk ook: Alles over de nieuwe Woningwet in Spanje
Bescherming van Huurders op de Voorgrond
Binnen de nieuwe regelgeving staan huurders centraal. In een belangrijke wijziging wordt bepaald dat de kosten van vastgoedbeheer en contractvorming voortaan volledig voor rekening van de verhuurder komen. Dit betekent dat huurders die op zoek zijn naar een appartement niet langer het gebruikelijke bedrag van een maand huur hoeven te betalen dat doorgaans door makelaars wordt gevraagd. Het is onder deze nieuwe regels ook verboden om de huurprijzen te verhogen door middel van nieuwe kosten.
Strengere regels voor uitzettingen
Met het oog op de bescherming van kwetsbare groepen bevat de overeenkomst maatregelen die gericht zijn op het voorkomen van onrechtvaardige uitzettingen. De uitzettingen zonder vooraf bepaalde datum en tijd worden verboden en er worden nieuwe uitstelperioden opgenomen in de uitzettingsprocedures. Bovendien wordt de toegang tot buitengerechtelijke oplossingsprocedures verplicht gesteld voor kwetsbare personen. Er zal ook worden voorzien in alternatieve huisvestingsoplossingen, gefinancierd door de fondsen van de staatswoningplannen.
Vereisten voor het ontruimen van woningen
Het nieuwe wetsvoorstel zal ook de procedure om een ontruiming van een woning te starten, vertragen. Om het bezit van een woning terug te vorderen, moeten verhuurders nu eerst aangeven of “het onroerend goed de gewone woning is van de bezetter”. Daarnaast moeten kleine verhuurders een certificaat van het Eigendomsregister overleggen om hun status te rechtvaardigen, terwijl grote verhuurders moeten aantonen of de bezettende persoon al dan niet in een situatie van kwetsbaarheid verkeert.
Bescherming van kwetsbare personen verhoogd
De nieuwe wetgeving verhoogt de bescherming voor kwetsbare personen aanzienlijk. Momenteel stelt de Stedelijke Huurwet dat huurcontracten automatisch worden verlengd als de huurder dit wenst tot vijf jaar, of zeven jaar in het geval van rechtspersonen. Nu stelt de nieuwe regelgeving dat de huurder een extra jaar kan aanvragen, onder dezelfde voorwaarden, als hij een situatie van sociale en economische kwetsbaarheid kan aantonen op basis van rapporten van sociale diensten.
Bovendien zal de overheid binnen een termijn van 20 jaar moeten zorgen voor een minimum aantal woningen dat bestemd is voor sociaal beleid. Dit aantal moet ten minste 20% van het totale aantal huishoudens in gespannen gebieden bedragen. Deze nieuwe wetgeving is een grote stap voorwaarts in de bescherming van huurders en kwetsbare groepen in Nederland.
Kritiek op de nieuwe Woningwet
In een blog in Publico.es worden enkele kritiekpunten op de wet besproken. Het artikel onderschrijft de noodzaak van strikte regulering van huurprijzen om ongelijkheid te verminderen, daarbij verwijzend naar voorbeelden van succesvolle regulering in Catalonië tussen 2020 en 2022. Toch bevat de huidige regulering mazen waardoor verhuurders de prijslimieten kunnen omzeilen. Ze kunnen bijvoorbeeld kortlopende huurcontracten gebruiken of extra kosten toevoegen aan de huur.
Het artikel suggereert oplossingen voor deze problemen, zoals het opnemen van kortetermijnverhuur in de prijsregulering en het verplichten van verhuurders om de eerdere huurprijs in alle contracten te vermelden. Zonder de voorgestelde regelgeving te verbeteren, zal de nieuwe Woningwet de huurprijzen mogelijk niet effectief verlagen en zelfs negatieve gevolgen hebben.
Experts vrezen prijsstijging
Telecinco gaat nog verder en komt met 15 kritiekpunten van geraadpleegde experts van het Economisch Observatorium van de Francisco de Vitoria Universiteit. Na analyse van de wet spitst hun kritiek zich toe op de vrees dat de prijzen zullen stijgen als gevolg van de schaarste aan aanbod.
Wet lost huidige problemen niet op
De wet beperkt wel de huurprijs, maar lost geen van de problemen op de huurmarkt op. Het introduceert nieuwe belemmeringen die de economie zullen verstoren, transacties zullen verminderen en een negatieve invloed zullen hebben op de economie als geheel, waardoor economische activiteit en werkgelegenheid worden gecreëerd.
De wet verhoogt volgens de experts indirecte en kunstmatige spanningen in gebieden, waardoor het proces van huisuitzettingen wordt bemoeilijkt en het aantal wanbetalingen indirect wordt aangemoedigd. Het zorgt ook voor rechtsonzekerheid voor verhuurders, vermindert het aanbod en zal uiteindelijk de prijzen doen stijgen.
De overheid zou zich in plaats daarvan moeten concentreren op het creëren van een regelgevend kader waarmee de particuliere sector het aanbod van woningen op de markt kan vergroten.
Wet zal schaarste aan huurwoningen op de markt verergeren
De stichting voor Toegepaste Economische Studies (Fedea) dat de wet de schaarste aan huurwoningen op de markt zal verergeren en de rechtsonzekerheid onder eigenaren van onroerend goed zal vergroten. Fedea stelt volgens La Vanguardia dat pogingen om een “effectief recht op huisvesting” te bereiken misplaatst zijn, aangezien de wet een beleid nastreeft dat het woningtekort alleen maar erger maakt.
Risico’s van vastgoedinvesteringen nemen toe
Fedea is van mening dat de maatregelen in de wet de winstgevendheid van investeringen in woningen die bestemd zijn voor verhuur zullen verminderen of hun risico’s zullen verhogen. Dat zal ertoe leiden dat de onmiddellijke en toekomstige beschikbaarheid van huurwoningen zal verminderen door hun terugtrekking uit de markt en een kleinere investering in het verwerven van nieuwe eigendommen.
Lees ook: Nieuwe Woningwet Spanje: eigenaren betalen extra voor leegstaand huis