Else Beekman
Volgens de Spaanse Bank zijn er in Spanje ongeveer 450.000 onverkoopbare woningen. Tegelijkertijd voorspelde dezelfde instelling dat het land in 2025 een tekort van 600.000 woningen zal hebben. Hoe kan dat?
De 450.000 woningen worden niet verkocht vanwege hun slechte staat of afgelegen locatie. Daarom dragen ze nauwelijks bij aan het oplossen van de grote woningnood waarmee Spanje te maken heeft. Veel van de onverkoopbare woningen werden gebouwd voorafgaand aan de vastgoedzeepbel in de jaren 2000. Sinds 2018 is dit aantal echter nauwelijks verminderd, terwijl gedurende deze jaren de vraag naar woningen wel sterk steeg. En die vraag blijft ook nu stijgen, terwijl het aanbod achterblijft. Deels blijft het aanbod achter vanwege de toegenomen bouwkosten, een tekort aan gekwalificeerd bouwpersoneel, het feit dat het bestaande personeel verouderd en het tekort aan investeringen gericht op bij de verwerving en promotie van nieuw stedelijk land.
Onverkoopbare woningen in gebruik nemen?
“Hoewel de mobilisatie van deze huizen zou kunnen bijdragen aan het vergroten van het aanbod, is er onder hen een aanzienlijk deel dat in slechte staat verkeert, met slechte toegankelijkheid of met een zeer lage energie-efficiëntie, dus hun mobilisatie zou vooraf een rehabilitatie vereisen,” benadrukt het rapport.
Grote buitenlandse vraag en veel vakantiewoningen
Het tekort aan woningen wordt verergerd door de sterke buitenlandse vraag, vooral in toeristische gebieden zoals Alicante en Málaga, en door de voorkeur voor bepaalde locaties. Het feit dat steeds meer woningeigenaren in die toeristische gebieden hun woningen niet meer voor onbepaalde tijd verhuren, maar de voorkeur geven aan korte termijn toeristische verhuur werkt het tekort eveneens in de hand. Het aantal vakantiewoningen is sterk gestegen in de afgelopen jaren. Deze vertegenwoordigen al bijna 10% van de omvang van de huurmarkt.
Daarnaast staan ook nog eens bijna 4 miljoen woninen leeg in Spanje. Die worden gebruikt als tweede woning voor vakanties, staan in dorpen waar de bevolking wegtrekt voor betere kansen elders of zijn te vinden in gebieden waar de wetgeving het moeilijk maakt ze te verhuren of op te knappen.
Grote verschillen per regio
Het tekort aan woningen is echter niet gelijk verdeeld over het land. In de provincies Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante en Málaga, waar 50% van de groei in huishoudens plaatsvindt, is de vraag naar nieuwe woningen en het gebrek aan bouwgrond het grootst. In deze regio’s wordt meer dan de helft van het woningtekort geregistreerd. Vooral niet-residenten dragen hier bij aan de vraag, terwijl de productie van nieuwe woningen om bovengenoemde redenen achterblijft bij de behoefte.
Prijsstijgingen door vraagoverschot
Het tekort aan woningen in combinatie met de aanhoudende vraag heeft geleid tot sterke prijsstijgingen. Sinds 2014 zijn de prijzen van woningen met 66% gestegen, waarbij de prijzen in 2024 zelfs het niveau van 2007, vóór de vastgoedcrisis, overstegen. In nominale termen zijn de prijzen gestegen, maar in reële termen liggen de gemiddelde prijzen nog steeds 25% onder die van 2007.
Aanbevelingen Bank van Spanje
Het rapport van de Bank van Spanje beveelt aan om de woningvoorraad te vergroten door de bouw van sociale huurwoningen met 150% te verhogen in de komende 10 jaar. Ook pleit het voor publiek-private samenwerking voor betaalbare huurwoningen en stimulansen voor het herstellen en overdragen van leegstaande woningen voor sociale verhuur. Daarnaast stelt het voor de onroerendgoedbelasting (IBI) te verhogen en andere belastingen te verlagen, mits de onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod op de woningmarkt afnemen. Verder wordt beter openbaar vervoer in grootstedelijke gebieden aanbevolen om druk op de vastgoedprijzen te verminderen.