Else Beekman
Waar een wooncrisis heerst, zijn mensen op zoek naar huizen. In de gewilde gebieden rijzen woningprijzen de pan uit, blijven de huren stijgen en wordt het vinden van een eigen plekje eerder een geval van geluk dan wijsheid. En waar een crisis is, gebeuren soms opmerkelijke dingen. Van alle woningen die in Spanje te koop staan, gaat het in 3% van de gevallen om woningen mét een kraker erin. Deze zijn opvallend goedkoper: soms wel tot de helft van de marktprijs.
Volgens een analyse van Idealista gaat het om ruim 23.000 panden, aangeboden in het derde kwartaal van 2025. Veel van die woningen zijn te vinden in Catalonië.
Verkoop van woningen inclusief krakers nieuwe trend in Spaanse vastgoedmarkt
Goedkoop of duurkoop?
Een woning kopen waar al iemand illegaal in woont, lijkt in eerste instantie aantrekkelijk voor wie op zoek is naar een koopje. Deze woningen kosten gemiddeld 50% minder dan vergelijkbare huizen zonder ‘okupas’. Maar er zijn wel risico’s aan dit soort ‘buitenkansjes’ verbonden, waarschuwt Idealista-woordvoerder Francisco Iñareta. “Veel eigenaren geven het op en verkopen onder de marktprijs, omdat juridische procedures om hun huis terug te krijgen eindeloos duren.”
Iñareta pleit voor betere bescherming van huiseigenaren in Spanje: “Zonder stevig juridisch kader blijft dit een structureel probleem op de vastgoedmarkt.”
Catalonië koploper in woningen met krakers
De regio Catalonië herbergt bijna 40% van alle woningen met een kraker die momenteel te koop staan. Daarna volgen Andalusië (22%) en de regio Valencia (11%). In steden als Girona, Tarragona en Sevilla ligt het percentage woningen met bezetters ruim boven het landelijk gemiddelde van 3%. Girona spant de kroon met 8,9%.
In steden zoals Barcelona (855 woningen) en Madrid (776) zijn deze panden het talrijkst. Sevilla, Murcia, Málaga en Valencia volgen op afstand.
Grote verschillen tussen provincies
In sommige delen van Spanje speelt het fenomeen nauwelijks een rol. In Soria, bijvoorbeeld, staat geen enkele woning met kraker te koop. Ook in León, Salamanca of Guadalajara is het aandeel beperkt tot minder dan 0,5%. De provincies met de meeste bezette woningen in de verkoop zijn Barcelona (6.587), Madrid (1.542) en Murcia (1.395).
In de hoofdstad Madrid en op de Balearen zijn huurprijzen inmiddels zo hoog dat koopkandidaten eerder overwegen om een woning mét bezetter te kopen, ondanks de onzekerheid. Ze hopen dat de wetgeving verandert of dat het hen wél lukt de krakers uit te zetten, zodat ze zelf hun intrek kunnen nemen in hun ‘koopje’.
Waarom krakers moeilijk uit te zetten zijn
Wat veel mensen niet weten, is dat de Spaanse wetgeving bedoeld om kwetsbare gezinnen te beschermen, in de praktijk ook krakers beschermt. Sinds 2013, toen Spanje midden in de financiële crisis zat, geldt er een verbod op huisuitzettingen voor mensen in een kwetsbare positie. Deze maatregel werd recent verlengd tot mei 2028. Hoewel dit goed nieuws is voor gezinnen die hun woning door economische problemen dreigen te verliezen, zorgt het onbedoeld ook voor juridische bescherming van mensen die woningen illegaal bezetten.
Wie zich bij binnenkomst voordoet als kwetsbaar, kan daardoor jarenlang in een woning blijven zitten zonder toestemming van de eigenaar. Het uitzetten van zo’n bewoner is juridisch complex, vanwege een overbelast rechtssysteem tijdrovend en kostbaar. Zelfs via een versnelde procedure duurt het gemiddeld drie tot vier maanden, en een reguliere rechtszaak kan zomaar twee jaar voortslepen. Daardoor kiezen steeds meer gefrustreerde eigenaren ervoor om hun bezette woning maar gewoon te verkopen, vaak met flinke financiële verliezen tot gevolg.
Zonder beleid dat eigenaars beter beschermt en juridische procedures versnelt, lijkt het aantal woningen met okupa alleen maar toe te nemen. Voor beleggers of mensen met tijd en geduld kan het een buitenkans zijn. Maar voor reguliere huizenkopers betekent het vooral een onzekere investering.
Appartementen met krakers verkocht in regio Valencia