Else Beekman
De ministerraad heeft dinsdag de nieuwe huurdecreten aangenomen. Hierin staan nieuwe maatregelen van de Spaanse regering om huurders beter te beschermen en woningspeculatie tegen te gaan. Grote investeerders kunnen niet langer zomaar huizen ver onder de marktwaarde opkopen. Kamerverhuur wordt ook strenger gereguleerd. Daarnaast blijven kwetsbare huishoudens langer beschermd tegen huisuitzetting. Het decreet moet huurders bovendien meer zekerheid geven als hun contract afloopt.
Omdat vrijdag stemt het congres over het decreet en duidelijk is al wel dat Pedro Sánchez de benodigde steun ervoor nog niet binnen heeft. De regering heeft de maatregelen ietwat haastig uitgewerkt naar aanleiding van de huisuitzetting van de 87-jarige Maricarmen. Sindsdien is de onrust over de woningmarkt in Spanje groot. De uitzetting van de oude vrouw leidde tot grote verwontwaardiging. Dit veroorzaakte een massale demonstratie en een geïmproviseerd tentenkamp op het centrale plein Puerta del Sol in Madrid. Bovendien breidde het woonprotest uit naar andere steden.
In de toelichting op het decreet verwijst de regering zelfs explicitiet naar Maricarmen. Haar uitzetting ziet men als symbool van een situatie waarin de bestaande regels er niet in slagen het recht op huisvesting te beschermen.
Twee decreten, twee stemmingen
Nadat aanvankelijk over één pakket werd onderhandeld, besloot de ministerraad de maatregelen over twee wetsdecreten te verdelen. De publicatie in het Spaanse staatsblad BPE vond woensdag plaats. In dit decreet staan de meeste maatregelen. Die variëren van bescherming tegen uitzetting en regels voor kamer- en tijdelijke verhuur. Ook fiscale voordelen en beperkingen voor professionele vastgoedinvesteerders komen erin aan bod.
In het tweede decreet is aandacht voor de verlenging van huurcontracten en hierover bestaat de meeste politieke onenigheid.
De keuze voor een splitsing is tactisch: het parlement kan op deze manier een decreet goedkeuren en het andere wegstemmen. Een gegeven waarop niet positief werd gereageerd door huurdersorganisaties en de partij Podemos.
Goedkoop woningen opkopen wordt moeilijker
Een van de maatregelen is gericht tegen wat in Spanje fondos buitre (aasgierfondsen) worden genoemd. Daarmee wordt gedoeld op investeerders die vastgoed goedkoop opkopen om er later geld aan te verdienen. Tot eind 2028 worden bepaalde aankopen door commerciële partijen beperkt als de koopprijs lager ligt dan 70 procent van de vastgestelde waarde. Als een van de uitzonderingen geldt dat een aankoop wel kan worden toegestaan wanneer de woningen vervolgens een sociale of betaalbare bestemming krijgen.
Bescherming bij huisuitzetting verlengd tot 2030
Ook het bestaande vangnet voor kwetsbare huishoudens tegen bepaalde huisuitzettingsprocedures wordt verlengd tot 31 december 2030. Dat betekent niet dat er een algemene stop is gezet op huisuitzettingen in Spanje. Het houdt wel in dat in specifieke gevallen kwetsbare bewoners zonder passend woonalternatief betere bescherming krijgen.
Het decreet voorziet ook in compensatie door de overheid van kleine verhuurders wanneer zij hun woning niet terugkrijgen omdat hun huurder onder de beschermingsregeling valt. Hierop had vooral de partij Junts op aangedrongen. Die vindt dat een particuliere eigenaar met één of enkele woningen niet dezelfde behandeling mag krijgen als een groot investeringsfonds.
Regels voor kamers en tijdelijke verhuur
De regering wil ook dat er bij tijdelijke verhuur daadwerkelijk sprake is van een tijdelijke reden, zoals studie of werk voor een korte periode. Als die reden ontbreekt, dan kan de verhuur juridisch worden gezien als reguliere verhuur van een hoofdverblijf.
Kamerverhuur ligt in het nieuwe decreet eveneens onder de loep. De totale huur van alle kamers samen mag niet worden gebruikt om de wettelijke grenzen voor de huurprijs van de complete woning te omzeilen. De reden hiervoorf is dat in gebieden met sterk gestegen huurprijzen kamerverhuur de afgelopen jaren fors is toegenomen. Voor steeds meer mensen is een kamer huren nog de enige betaalbare woonoptie.
Andere regels in het nieuwe huurdecreet
Bepaalde huurders van wie het contract vóór eind 2028 afloopt, kunnen daarnaast gebruikmaken van een buitengewone verlenging van maximaal twee jaar. Verder bevat het decreet ook fiscale maatregelen om bepaald verhuurgedrag te stimuleren. Zo kunnen verhuurders die de huur verlagen onder voorwaarden belastingvoordeel krijgen. Ook komen er fiscale tegemoetkomingen voor bepaalde huurders met lage en middeninkomens. Verder wil de regering het aanbod van betaalbare woningen vergroten. Dat kan onder meer via het publieke woningbestand en staatswoningbedrijf Casa 47.
Meer weerstand rond tweede decreet
Het tweede decreet richt zich meer op huurcontracten waarvan de normale looptijd eindigt. Een verhuurder kan nu na afloop van het contract besluiten niet verder te gaan, waardoor de huurder op straat komt te staan. De regering wil nu de optie van verlenging meer standaardiseren. Zo kan bij een regulier contract van vijf jaar opnieuw een periode van vijf jaar volgen. Wil de eigenaar niet verlengen, dan moet hij dat volgens de nieuwe regeling zes maanden van tevoren de huurder over informeren. In bepaalde gevallen moet bovendien een vergoeding worden betaald ter hoogte van twaalf maanden huur van een vergelijkbare woning.
De eigenaar zou wel het recht behouden de woning terug te vragen voor eigen gebruik of voor familie, als de situatie aan de daarvoor geldende voorwaarden voldoet. Het tweede decreet geeft huurders meer zekerheid. Voor verhuurders is het juist een forse verandering. De nieuwe situatie voor verhuurders naar aanleiding van de regels uit dit decreet roept in het parlement de meeste weerstand op.
Steun voor decreten nog onvoldoende
Vrijdag volgt een extra vergadering van het Congres, waarin de twee decreten afzonderlijk worden behandeld. Op voorhand is al duidelijk dat PP en Vox tegen zullen stemmen. De Partido Popular vindt dat er meer woningen gebouwd moeten worden. De partij vreest dat verdere huurregulering verhuur juist minder aantrekkelijk zal maken.
Volgens de huidige verhoudingen in het parlement kan de regering al op 171 tegenstemmen rekenen. zijn ongeveer 171 tegenstemmen vrijwel zeker. Aan regeringszijde zijn rond de 168 stemmen waarschijnlijk. Veel hangt nu af van Junts en Podemos.
Junts zegt nog geen ja
Met zeen zetels kan Junts opnieuw een hoofdrol krijgen in de stemming. De partij vindt de aanpak van grote vastgoedfondsen positief, maar eist wel meer garanties voor particuliere eigenaren. De overheid zou de rekening moeten dragen als zij om sociale redenen voorkomt dat iemand uit huis wordt gezet. Al is die compensatie in het eerste decreet opgenomen, Junts wil eerst de definitieve teksten beoordelen voordat zij beslist.
Podemos boos over opsplitsen pakket
Podemos wilde juist één pakket in plaats van twee om te voorkomen dat partijen de populaire maatregelen steunen en het verdergaande deel over huurcontracten afwijzen. Verder vindt de partij de maatregelen tegen vastgoedinvesteerders nog onvoldoende en staat in die zin vierkant achter de demonstranten op Puerta del Sol.
ERC en BNG vinden de plannen niet ver genoeg gaan, maar onduidelijk is of zij daarom het hele pakket zullen gaan tegenhouden.
Demonstranten op Puerta del Sol blijven
De demonstranten op Puerta del Sol blijven en hebben nog geen einddatum gegeven. De huurdersvakbond is blij dat nieuwe maatregelen in elk geval bespreekbaar zijn na druk vanuit de bevolking. Alleen de verdeling ervan over twee pakketten valt niet in goede aarde en wordt “beschamend” genoemd. Men vreest dat het parlement vrijdag het eerste pakket aanneemt en het belangrijkste pakket voor huurders vervolgens zal sneuvelen.