Else Beekman
In augustus veranderden 47.697 woningen van eigenaar. Dat betekent dat voor het eerst in meer dan een jaar tijd het aantal huizenverkopen in Spanje is gedaald. Het gaat om 3,4% minder verkopen dan in dezelfde maand in 2024. Experts zien een aanhoudend woningtekort en stijgende prijzen die steeds meer kopers ontmoedigen als oorzaak van deze daling.
Het aantal verkochte woningen in augustus is het laagste sinds 2020, midden in de coronapandemie, zo blijkt uit gegevens van het Spaanse kadaster. Al maakt één maand geen trend, de daling is wel opvallend omdat de markt de afgelopen 13 maanden vooral groeide. “Augustus is altijd een atypische maand, maar dit cijfer weerspiegelt wel de spanningen in de markt,” zegt Iñaki Unsain van vastgoedbedrijf ACV Gestión Inmobiliaria in de krant SUR in English.
Ook uit gegevens van notarissen, die doorgaans gelden als vroegtijdige indicatoren, blijkt een afname in mei en juli. Dat lijkt het signaal dat er mogelijk een kentering op komst is te versterken.
Nieuwbouw onvoldoende om vraag bij te houden
De grootste daling was te zien bestaande woningen, met een afname van 5%. Nieuwbouwwoningen, goed voor 21% van de markt, stegen juist met 3%. Toch is dat niet voldoende om aan de enorme vraag te voldoen. De toename van immigratie en de noodzaak om de arbeidsmarkt draaiende te houden zorgen voor een structureel hogere vraag naar woningen.
Miljoenen leegstaande huizen maar Spaans woningtekort stijgt
Tot juli is het aantal bouwvergunningen met 11% gestegen. Toch blijft dit ver achter bij het niveau van twintig jaar geleden. Toen werden jaarlijks zo’n 230.000 vergunningen verstrekt. Nu zijn dat er iets meer dan 84.000. Volgens de Spaanse centrale bank is er een tekort van maar liefst 700.000 woningen.
Hypotheken stijgen ondanks daling verkopen
Opvallend is dat, ondanks de daling in verkopen, het aantal hypotheken met wel 7,5% is gestegen. Tegelijkertijd werd het gemiddelde hypotheekbedrag 13,2% hoger dan een jaar eerder en kwam uit op 160.084 euro. De oorzaak hiervan ligt vooral in duurdere woningen. Kopers hebben hogere leningen nodig.
Volgens analisten heeft de hypotheekmarkt iets later gereageerd op de economische veranderingen dan de woningmarkt. In het begin van de renteverlagingen werd er vaak nog contant afgerekend. Nu kiezen meer mensen weer voor een hypotheek, mede omdat de rente historisch laag is. In augustus lag het gemiddelde rentepercentage op 2,89%.
Toch zijn banken voorzichtig: sommige grote instellingen trekken zich terug uit de hypotheekmarkt vanwege de felle concurrentie en lage marges. Bankinter-topvrouw Gloria Ortiz noemde de strijd tussen banken zelfs “irrationeel”.
Wat zegt dit over de toekomst?
Hoewel het lijkt alsof de markt afkoelt, blijven de cijfers historisch hoog. Volgens Santiago Martínez Morando van Ibercaja kan de markt voorlopig op een hoog niveau blijven, zolang de demografische druk en het woningtekort aanhouden. Wel waarschuwt hij dat de hoge prijzen een rem kunnen zetten op de vraag, vooral bij jonge kopers.
Ferrán Font van Pisos.com ziet nog geen sterke daling op komst, maar denkt wel dat de periode van groeicijfers van 40% achter ons ligt. “De combinatie van lage rente, schaarse woningen en verwachting van prijsstijgingen zorgt voorlopig nog voor veel activiteit.”
Hier in Spanje vind je de goedkoopste huur- en koopwoningen