Judith Goeree
De prijzen van bestaande woningen in Spanje hebben een nieuw record bereikt. Volgens officiële cijfers van het nationale statistiekbureau INE lagen de prijzen in het tweede kwartaal van dit jaar 12,8 procent hoger dan een jaar eerder. Daarmee ligt het prijsniveau nu hoger dan tijdens de vastgoedbubbel van 2007.
Om de ontwikkeling van woningprijzen te volgen, gebruiken onderzoekers een index waarbij het jaar 2015 als uitgangspunt geldt. Toen stond de index op 100. Nu staat die op bijna 174 voor bestaande woningen. Dat betekent dat een gemiddelde woning sinds 2015 ruim 70 procent duurder is geworden. De totale Spaanse woningmarkt – inclusief nieuwbouw – laat een vergelijkbare stijging zien.
Sterke stijging in bestaande segment
Bestaande woningen vormden opnieuw de drijvende kracht achter de prijsstijging. Tussen april en juni stegen de prijzen van bestaande woningen met 12,8 procent ten opzichte van een jaar eerder – de sterkste kwartaalgroei in achttien jaar tijd. Ook nieuwbouwwoningen werden duurder, met een stijging van 12,1 procent. Toch lijkt daar sprake van een lichte afvlakking in vergelijking met eerdere kwartalen.
Structureel tekort aan woningen
De aanhoudende prijsstijgingen op de Spaanse woningmarkt zijn grotendeels het gevolg van een structureel tekort aan woningen. In de afgelopen vier jaar zijn er naar schatting ruim 750.000 huizen te weinig gebouwd. Terwijl er jaarlijks behoefte is aan zo’n 240.000 nieuwe woningen, blijft het daadwerkelijke aanbod steken rond de 100.000.
Dat verschil tussen vraag en aanbod drijft de prijzen omhoog. Vooral in steden en populaire kustgebieden wordt het voor veel mensen steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden. De schaarste raakt niet alleen starters en gezinnen, maar ook lokale bewoners, die de concurrentie met buitenlandse kopers nauwelijks kunnen bijbenen.
Demografische en internationale druk
Ook demografische ontwikkelingen dragen bij aan de stijgende woningprijzen. De Spaanse bevolking is dit jaar gegroeid tot boven de 49 miljoen inwoners, een historisch hoogtepunt. Tegelijkertijd neemt de internationale belangstelling voor Spaans vastgoed toe. Inmiddels is bijna één op de vijf woningtransacties van buitenlandse kopers.
Die dubbele druk – van binnenlandse groei en buitenlandse vraag – zorgt voor extra spanning op de markt, vooral in populaire regio’s zoals Valencia, Andalusië en de Balearen. In deze gebieden stijgen de prijzen het snelst, en wordt het voor lokale bewoners steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden.
Geen bubbel, wel risico’s
Ondanks de ongekende prijsstijgingen zien analisten geen tekenen van een nieuwe vastgoedbubbel. In tegenstelling tot in 2007 is er geen sprake van overmatige bouwactiviteit of roekeloze financiering. Hypotheken worden verstrekt onder strikte voorwaarden en voldoen aan de Europese regelgeving. Krediet wordt bovendien alleen verstrekt als er voldoende financiële zekerheid is.
Toch waarschuwen sommige experts dat woningen in bepaalde regio’s mogelijk te duur worden aangeboden. In sommige gevallen ligt de vraagprijs vijf tot tien procent boven wat als marktconform wordt beschouwd. Vooral huizen die al langere tijd te koop staan, blijken vaak fors boven hun werkelijke waarde geprijsd. Dat betekent niet dat er direct een crisis dreigt, maar het maakt de markt wel kwetsbaar voor een correctie als de vraag afneemt of de rente verder stijgt.
Noodzaak tot hervormingen
Volgens economen en vastgoedexperts is de huidige situatie niet houdbaar zonder ingrijpende hervormingen. Meer nieuwbouw, het hergebruik van leegstaande panden en een grotere rol voor sociale huur en professioneel beheerde huurprojecten worden genoemd als noodzakelijke stappen om de markt weer in balans te brengen.
Zonder actie dreigt wonen steeds meer een investering te worden in plaats van een basisbehoefte. Terwijl beleggers profiteren van stijgende prijzen en rendement, zien veel Spaanse huishoudens de kans op een eigen woning steeds verder uit beeld verdwijnen. Vooral jongeren en gezinnen met een modaal inkomen worden uit de markt gedrukt, waardoor de kloof tussen wie kan kopen en wie moet afhaken steeds groter wordt.
Andalusische huizenprijzen over historische piek: hoger dan tijdens vastgoedbubbel