Else Beekman
Ondanks een algemene economische vertraging in 2023, blijft de Spaanse vastgoedmarkt veerkracht tonen, vooral gedreven door een sterke binnenlandse vraag.
Het Aura Residential Market Report analyseert de evolutie van vastgoed eind 2023 en lanceert zijn voorspellingen voor dit jaar. De vraag naar woningen wordt ondersteund door een combinatie van factoren. Daaronder een verrassend veerkrachtige arbeidsmarkt en een herstel van de gezinsinkomens. Dit heeft geleid tot een toename van de netto creatie van huishoudens. Er kwamen 285.000 nieuwe eenheden bij in de laatste 12 maanden. Dat niveau is vergelijkbaar met de periode van 2008-2009.
Spanje als magneet voor buitenlandse investeerders en bewoners
Spanje blijft een aantrekkelijke bestemming voor buitenlanders. Niet alleen voor toerisme, maar ook als plek om te wonen en te investeren. Het land heeft in 2023 een recordaantal buitenlandse toeristen verwelkomd. Dat draagt bij aan een bevolkingsgroei die sinds de jaren 2000 niet meer is gezien. Deze trend heeft geleid tot recordaantallen buitenlandse vastgoedtransacties in de afgelopen 24 maanden, ondanks een afname van de vraag in het tweede semester van het jaar.
Aura wijst op het feit dat het toerisme zich steeds meer over het jaar verspreid en zich niet alleen beperkt tot de zomermaanden. Dat is een gevolg van het weer, de prijzen, maar ook van de sterke stijging van de energiekosten in Noord-Europese landen.
Ook de immigratie heeft dit jaar zijn hoogtepunt bereikt, met ruim 580.000 nieuwkomers. Een cijfer als dit is sinds de jaren 2000 niet meer gezien. Sinds 2009 is er voor het eerst een groei van 1,2%, dankzij de buitenlanders die naar Spanje komen om te wonen en te werken.
Tekort van 2,1 miljoen woningen in 2037
De woningmarkt blijft echter fors onder druk staan door een afnemend aanbod en een trage vastgoedontwikkeling. Het beschikbare woningaanbod op vastgoedportalen is sinds 2020 gedaald. Bovendien blijft de bouw van nieuwe woningen achter bij de vraag. Dit heeft geleid tot een ‘chronisch’ tekort. Al sinds 2008 worden meer huishoudens gecreëerd dan er woningen worden gebouwd. Volgens projecties van het statistiekbureau INE zou Spanje in 2037 een tekort van 1,2 miljoen woningen kunnen hebben bij het huidige bouwtempo.
Toegankelijkheid tot krediet en de impact op de markt
De toegankelijkheid tot krediet is een andere belangrijke factor die de vastgoedmarkt beïnvloedt. De kosten van nieuwe bankleningen en de gemiddelde schuldenlast zijn de afgelopen maanden gestegen. Dat heeft geleid tot een verslechtering van de betaalbaarheidsratio. Dit heeft een duidelijke impact gehad op de vraag naar hypotheken, die met 30% is gedaald op jaarbasis. Het heeft wel bijgedragen aan een afname van de totale hypotheekschuld.
Transacties en prijzen: een gemengd beeld
Ondanks deze uitdagingen is 2023 beter afgesloten dan verwacht op het gebied van vastgoedtransacties. Het aantal transacties ligt nationaal boven de cijfers van 2019. Wel zijn significante dalingen waargenomen in Madrid en de Balearen. De woningprijzen blijven echter sterk, met een solide groei in het laatste kwartaal van het jaar, wat wijst op een aanhoudende veerkracht van de Spaanse vastgoedmarkt.
Lees ook: Wat zijn de populairste provincies voor buitenlandse huizenkopers?