Else Beekman
De Spaanse Ley de Propiedad Horizontal geeft bewonersverenigingen (VvE’s) extra middelen om op te treden tegen buren die hun bijdrage niet betalen. Onder bepaalde voorwaarden mogen zij tijdelijk de toegang tot het zwembad, de sportfaciliteiten of de parkeergarage weigeren, maar de wet trekt ook duidelijke grenzen om misbruik te voorkomen.
In het kort
- Sinds maart mogen Spaanse VvE’s wanbetalers de toegang tot gemeenschappelijke voorzieningen weigeren.
- Zwembad, gym, sportvelden en parkeergarage mogen op slot, mits correct besloten in de ledenvergadering.
- Water, stroom of de lift afsluiten blijft verboden: de wet beschermt ook de wanbetaler.
- Voor buitenlandse eigenaren in Spanje is het verstandig de statuten van de eigen VvE te controleren.
Wie in een appartementencomplex of gated community (ook bekend als urbanisaties) in Spanje woont, kent het fenomeen: de buurman die maand na maand zijn VvE‑bijdrage niet betaalt, terwijl de rest van de bewoners de gezamenlijke kosten blijft dragen. Gemeenschappelijke verlichting, schoonmaak, tuinonderhoud, verzekeringen, dat alles moet worden betaald, ook als niet iedereen meebetaalt. Wanbetaling is in Spanje een hardnekkig probleem binnen bewonersverenigingen, zo blijkt uit jarenlange signalen van beheerders en belangenorganisaties.
Hoewel er altijd al juridische mogelijkheden waren om achterstallige bijdragen te innen via de rechter, biedt de huidige Ley de Propiedad Horizontal (de Spaanse wet die het leven binnen appartementencomplexen regelt) nu explicietere handvatten om wanbetalers via ‘medidas disuasorias’ (ontmoedigende maatregelen) aan te pakken, zonder de bewoonbaarheid van de woning aan te tasten.
Wat de wet nu toestaat
Artikel 21 van de Ley de Propiedad Horizontal regelt specifiek de situatie van eigenaren die hun gemeenschapskosten niet betalen. De vergadering van eigenaren (junta de propietarios) mag de ontmoedigende maatregelen afspreken zolang de schuld openstaat.
De wet noemt twee voorbeelden: het hanteren van een hogere rente dan de wettelijke rente en het tijdelijk afnemen van het gebruik van bepaalde diensten of installaties van de gemeenschap. In de praktijk gaat het dan om voorzieningen die niet essentieel zijn voor het bewonen van de woning, zoals het zwembad, sportvelden, tennis‑ of padelbanen, speeltuinen, recreatiezones, tuinen of het fitnesscentrum.
Ook de parkeergarage komt in beeld als gemeenschappelijke dienst. De wet noemt die niet letterlijk, maar veel juristen vinden dat je onder voorwaarden ook parkeerplaatsen kunt beperken voor wanbetalers. Wel moet dan duidelijk vastgelegd zijn welke maatregel geldt en zolang de bewoonbaarheid er niet onder lijdt. VvE’s dienen dit soort sancties daarom altijd expliciet op te nemen in de statuten of in een formeel goedgekeurd huishoudelijk reglement. Er moet geen discussie over de geldigheid ontstaan.
Belangrijk: het is niet de president of administrator die in zijn eentje mag beslissen. De privatie van diensten moet via de vergadering worden goedgekeurd, met de vereiste meerderheid zoals de LPH voorschrijft, en geldt alleen zolang de eigenaar daadwerkelijk in gebreke blijft.
Wat niet mag
De wet is ook duidelijk over wat bewonersverenigingen níet mogen doen. Ontmoedigende maatregelen mogen niet ‘abusief of disproportioneel’ zijn en niet raken aan de bewoonbaarheid van de woning.
Dat betekent concreet dat de VvE geen stroom of water mag afsluiten om een eigenaar onder druk te zetten. Zulke stappen zouden de woning feitelijk onbewoonbaar maken en kunnen worden gezien als onrechtmatige eigenrichting of zelfs als een vorm van dwang. Ook mag de vereniging de lift niet blokkeren voor een bepaalde eigenaar, het slot van de voordeur of de brievenbus niet eigenmachtig vervangen en niet verhinderen dat iemand zijn woning kan betreden.
Daarnaast speelt de privacywetgeving een belangrijke rol. De naam of foto van een wanbetaler publiekelijk ophangen in het portiek of bij het zwembad is in strijd met de regels rond gegevensbescherming en wordt door juristen expliciet afgeraden. Wel mag de vereniging in de officiële notulen of in communicatie aan de eigenaren vermelden welke appartementen een openstaande schuld hebben.
Wie als bewonersvereniging toch een van deze verboden maatregelen neemt, loopt het risico dat de betrokken eigenaar naar de rechter stapt. Rechters zijn doorgaans streng wanneer gemeenschappen proberen essentiële diensten af te knijpen of iemand publiekelijk aan de schandpaal te nagelen. De LPH beschermt dus zowel de wel betalende buren én de fundamentele rechten van de eigenaar die in de problemen zit.