De nieuwe regel maakt onderscheid tussen grote verhuurbedrijven, die hun huren met maximaal 2 procent mogen verhogen, en de kleinere huiseigenaren. Die laatste mogen wel met hun huurders over een prijsverhoging onderhandelen die boven de 2 procent uitkomt. Komen zij er niet uit, dan geldt wel de maximale huurverhoging van 2 procent.
Groot verhuurbedrijf
Als groot verhuurbedrijf wordt verstaan iedere natuurlijke of rechtspersoon die eigenaar is van meer dan 10 stedelijke eigendommen voor bewoning of een bebouwde oppervlakte van meer dan 1.500 m2 voor bewoning, imet uitzondering van garages en bergingen.
Buitengewone beperking op actualisering huurinkomsten
De maatregel valt in het pakket aan maatregelen van het Nationale Reactieplan voor de impact van de oorlog ter waarde van 16 miljard euro. Deze buitengewone beperking op de actualisering van de huurinkomsten wordt voor het eerst genomen in de huidige Spaanse democratie.
“De beperking komt tegemoet aan de noodzaak om de evolutie die door de CPI wordt ervaren, in de context van de economische en sociale gevolgen van de oorlog in Oekraïne, niet door te rekenen naar de prijs van huurwoningen”, verduidelijkt het ministerie van Transport, Mobiliteit en Stedelijke Agenda.
“De regering van Spanje beschermt met deze verordening mensen die in ons land huren, die een grondrecht zoals huisvesting nodig hebben, mensen voor wie het betalen van hun huur nu een obstakel is en soms onmogelijk is”, benadrukte Yolanda Díaz, de tweede vice-president, op de persconferentie na de Ministerraad.
Maatregel gaat in op 31 maart
De maatregel heeft een effect op huurcontracten voor de gewone verblijfplaats waarvan de huur jaarlijks moet worden bijgewerkt. De maatregel werd van kracht op 31 maart en zal geldig zijn tot 30 juni 2022. De regering schat dat van de meer dan 3,5 miljoen huurwoningen in Spanje een kwart van de maatregel zal profiteren. Het gaat dan over ongeveer 875.000 huurcontracten.
Nationaal Reactie plan
Het Staatsblad (BOE) heeft Koninklijk Wetsbesluit 6/2022 van 29 maart gepubliceerd, met dringende maatregelen in het kader van het Nationaal Reactie Plan op de economische en sociale gevolgen van de oorlog in Oekraïne, waaronder een buitengewone beperking van de jaarlijkse actualisering van de huur van huurovereenkomsten (artikel 46).
‘Negatief resultaat’
Niet iedereen is verheugd over de maatregel. Voor de minister van Volkshuisvesting van de regio Madrid, Paloma Martín, “hebben alle maatregelen die ingrijpen in de markt een negatief resultaat. De eigenaren moeten herhaaldelijk een verhoging van hun kosten voor levensonderhoud accepteren omdat ze slechts een beperkte huur kunnen vragen”.
Volgens de algemeen directeur van ANA, José Ramón Zurdo, bestaat er geen twijfel over dat de maatregel na 30 juni verlengd zal moeten worden. Dat zou “kunnen leiden tot een andere manier van ingrijpen in de huurprijs.”
Verhuurders nemen al maanden maatregelen
Hij voegt toe dat dit soort interventionistische maatregelen alleen maar rechtsonzekerheid creëren. “Privé-eigenaren nemen al maanden maatregelen door lagere huren te rekenen of tijdelijk te korten op de huur voordat de regering ingreep”, benadrukt Zurdo in Idealista News.
Regels veranderen in het midden van de wedstrijd
Volgens Idealista woordvoerder Francisco Iñareta betekent het een nieuwe tegenslag voor de verhuurders. Die zien opnieuw hoe de regels in het midden van de wedstrijd veranderen. Volgens hem leidt dit in veel gevallen ertoe dat zij hun huizen terugtrekken van de markt vanwege de duidelijke juridische onzekerheid die dit met zich meebrengt.
Rechtsonzekerheid als gevolg van beperking van huurprijzen
De Vereniging van Eigenaren voor Huur (Asval) stelt dat de huurstijging wordt bepaald door de onderliggende inflatie. “Nogmaals, een beperking van de huurprijzen zal rechtsonzekerheid veroorzaken”, en Asval vraagt de regering om de beperking voor een beperkte periode vast te stellen zonder mogelijkheid tot verlenging.
Elke interventie betekent prijsverhogingen in nieuwe contracten
De Vereniging van Real Estate Bedrijven in Madrid (AMADEI) vindt dat deze maatregel enerzijds het eigendomsrecht aantast en dat daaruit voortvloeiend de regering de eigenaren moet compenseren. Bovendien vertaalt elke interventie op de huurmarkt zich in toekomstige huurverhogingen in nieuwe contracten, zo stellen zij.