Else Beekman
Wie in Catalonië straks een huis koopt met als enige doel er geld aan te verdienen, komt bedrogen uit. De regio verbiedt als eerste in Spanje de aankoop van woningen voor speculatie. In de zogeheten gespannen zones, gebieden waar de woningmarkt onder grote druk staat, mag een woning voortaan alleen nog gekocht worden om er zelf in te wonen, of om langdurig te verhuren.
De wet maakt korte metten met een aantal praktijken die inmiddels behoorlijk ingeburgerd waren. Een huis kopen om het als vakantieverhuur te exploiteren, mag niet meer. Seizoensverhuur ook niet. En een kantoor of bedrijf erin vestigen evenmin. Ook de bekende truc van house flipping, snel opknappen en met winst weer verkopen, is straks verleden tijd in deze zones.
De wet kwam tot stand na overleg tussen de Catalaanse Govern en coalitiepartner Comuns en is al door het Catalaanse parlement geloodst waar men nu wacht op de laatste formele goedkeuring. De gedachte erachter is simpel: vastgoed moet weer een dak boven je hoofd zijn, niet primair een beleggingsproduct.
Ook als je het erft
De regels zijn breed: ze gelden voor gewone mensen én voor bedrijven, voor de eigenaar met dat ene appartement net zo goed als voor de grote vastgoedfondsen met tientallen panden. En er wordt geen onderscheid gemaakt tussen kopen en erven. Krijg je een huis via een erfenis, dan val je gewoon onder dezelfde verplichtingen.
Binnen twaalf maanden na verwerving moet een woning bewoond worden of permanent verhuurd. Een appartement jarenlang leeg laten staan “voor als de kleinkinderen later misschien…” kan dus niet meer. Koop je een heel pand, dan gelden dezelfde regels voor alle woningen erin.
Uitzonderingen en boetes
Helemaal star is de wet niet. Een huis kopen voor je kinderen of andere familie tot in de tweede graad blijft mogelijk, zolang zij er zelf gaan wonen. Een tweede woning mag ook nog, maar dan wel maar één per persoon in de gespannen zones en zonder de mogelijkheid die te verhuren aan toeristen.
Wie zich er toch niet aan houdt, kan rekenen op een stevige tik: de boetes lopen op tot 1,5 miljoen euro.
Woningmarkt onder grote druk
Met de maatregel reageert de regering op de wooncrisis in de regio. Het is niet de eerste maatregel die de Generalitat in dit verband neemt. In 2024 was de regio de eerste die het instrument van de “gespannen zone” activeerde met inmiddels 271 gemeenten met die status, verspreid over de provincies Barcelona, Tarragona, Lleida en Girona.
Volgens regionale en landelijke stukken valt daarmee het overgrote deel van de Catalaanse bevolking onder dit regime, al verschillen de schattingen over het precieze percentage. Ook landelijk gezien concentreert de meeste spanning zich in Catalonië. Veruit het merendeel van alle als gespannen aangemerkte gemeenten in Spanje ligt in deze autonome regio, tegenover een beperkt aantal in onder meer Baskenland, Navarra en Galicië.
Ruim twee derde salaris gaat op aan huur
Ook andere cijfers betreffende de woningmarkt zijn er ronduit zorgwekkend. Uit recent onderzoek van Fotocasa en InfoJobs blijkt dat huurders in Catalonië in 2025 gemiddeld rond de 70 procent van hun brutosalaris aan huur kwijt waren. Dat is duidelijk meer dan een jaar eerder en het hoogste niveau sinds de metingen enkele jaren geleden begonnen. In de provincie Barcelona ligt dit aandeel volgens hetzelfde onderzoek nog hoger, rond de 76 procent.
Verder blijven de huurprijzen zelf stevig stijgen: in juni 2026 lag de gemiddelde huurprijs in Catalonië volgens een grote vastgoedindex 10,7 procent hoger dan een jaar eerder, op 17,14 euro per vierkante meter. In de stad Barcelona ligt de zogeheten inspanningsratio voor huur – het deel van het gezinsinkomen dat naar de huur gaat – in wijken als Ciutat Vella duidelijk boven de internationaal vaak gehanteerde grens van circa 30 procent voor een als gezond beschouwde woonlast. Dat betekent dat veel huishoudens structureel financieel overbelast raken.