De Spaanse huurmarkt staat op zijn kop. De nieuwe huurwet van 2024 begint effect te sorteren, maar niet voor iedereen het gewenste. Vooral huurders zijn ermee geholpen. De wet voorziet in strengere regels voor opzeggingen en huurverhogingen. Dat leidt tot verdeeldheid onder zowel huurders als verhuurders. Verhuurders voelen zich vooral beperkt in hun rechten en vrezen een daling in het huuraanbod.
De hervorming van de huurwet in 2024 biedt huurders meer zekerheid. Huurders die sinds 6 maart 2019 een contract hebben getekend, kunnen in veel gevallen rekenen op automatische verlenging van hun huurcontract. Voor particuliere verhuurders geldt dat contracten van minder dan vijf jaar automatisch worden verlengd. Als de verhuurder een rechtspersoon is, bijvoorbeeld een bedrijf, kan de verlenging zelfs tot zeven jaar gelden. Deze regels staan vastgelegd in artikel 10 van de Spaanse Wet op Stedelijke Huurcontracten (Ley de Arrendamientos Urbanos).
Huurders mogen niet zomaar worden uitgezet
Volgens de nieuwe wet kunnen verhuurders huurders niet zomaar uitzetten, zelfs niet als de huurperiode formeel is afgelopen. Dit betekent meer stabiliteit voor huurders die vaak geconfronteerd worden met stijgende huurprijzen. Alleen bij duidelijke wanbetaling of contractbreuk kan een verhuurder actie ondernemen, en zelfs dan zijn er aanvullende voorwaarden.
Bescherming voor kwetsbare groepen
Een belangrijk aspect van de hervorming is de extra bescherming voor kwetsbare huurders. Personen die in financieel zwaar weer verkeren, zoals mensen zonder werk of die kampen met gezondheidsproblemen, kunnen tijdelijk uitstel van uitzetting aanvragen. Dit geldt ook voor gezinnen met minderjarige kinderen, ouderen en mensen met een handicap. In uitzonderlijke gevallen, zoals een sociale of gezondheidscrisis, kan de overheid bovendien een tijdelijke stop op huisuitzettingen afkondigen.
Verdeelde reacties
De reacties op de nieuwe regels zijn verdeeld. Huurdersorganisaties zijn enthousiast en beschouwen de wet als een noodzakelijke stap om de markt te stabiliseren. Ze benadrukken dat huurders hierdoor beter beschermd zijn tegen de economische onzekerheden die momenteel heersen. Verhuurders voelen zich echter beperkt in hun rechten. Zij vrezen dat deze nieuwe regels hen ontmoedigen om hun eigendommen te verhuren, wat uiteindelijk kan leiden tot een daling van het huuraanbod.
“Regels leiden tot een verminderd huuraanbod”
Miguel Ángel Gómez van de verhuurdersfederatie FADEI ziet al enkele resultaten van de invoering van de wet. In Ejeprime.com zegt hij: “Door de beperking van de prijzen die overheden in bepaalde gebieden opleggen, verkiezen verhuurders andere alternatieven boven verhuur. Wat we ook zien is dat de vertraging bij ontruimingen door wanbetaling alle verantwoordelijkheid bij de verhuurder legt. In die zin zijn er andere oplossingen nodig voor kwetsbare huurders of gezinnen, zodat de verhuurder niet de dupe is. Dit alles resulteert in een verminderd aanbod, of het nu komt door spanningsgebieden of uitgestelde ontruimingen.”
“Verhuurder is te beperkt beschermd”
Gómez ziet vooral de beperkte bescherming van de verhuurders als groot nadeel van de nieuwe wet. Op de vraag welke maatregelen effectief zouden zijn om de inflatie van de huurprijzen te beteugelen, antwoordt Gómez: “Het is belangrijk om beide partijen te beschermen, zowel de verhuurder als de huurder. Er wordt veel gesproken over de grote verhuurders, maar de waarheid is dat 98% in Spanje kleine spaarders zijn die hun inkomen willen aanvullen. Daarom is het belangrijk om een snellere oplossing te vinden, zodat de verhuurder niet twee jaar hoeft te wachten als de huurder niet betaalt. Met al deze maatregelen zullen we ervoor zorgen dat er veel meer aanbod komt en dat de prijzen zullen dalen.”
Lees ook: Daling huuraanbod en stijging prijzen door nieuwe huurwet in Spanje