Judith Goeree
De woningcrisis is een van de grootste politieke thema’s in Spanje en speelde een belangrijke rol bij het besluit van premier Pedro Sánchez om vervroegde verkiezingen uit te schrijven. Maar wie bezit de Spaanse woningen eigenlijk? Een nieuwe analyse van El País op basis van kadastergegevens geeft een opvallend beeld.
Hoge huren, sterk gestegen koopprijzen en een tekort aan betaalbare woningen zorgen al langere tijd voor grote onvrede. Ook politiek werd wonen een breekpunt. Op 2 oktober verwierp het Congres van Afgevaardigden twee belangrijke woondecreten. Onder meer PP, Vox en Junts stemden tegen. Drie dagen later kondigde Sánchez verkiezingen aan voor 29 november.
De regering gaf haar woonplannen echter niet op. Op 6 oktober keurde de ministerraad twee nieuwe koninklijke wetsdecreten goed met grotendeels dezelfde maatregelen. Omdat het parlement is ontbonden, moeten die binnen een maand worden bekrachtigd door de Diputación Permanente, de permanente commissie van het Congres. Het PNV, dat het belangrijkste decreet bij de eerdere stemming steunde, kan daarin de doorslag geven.
Meer dan helft Spaanse woningen van particuliere eigenaren
Volgens de kadastergegevens, bijgewerkt tot oktober 2025, is ongeveer 93 procent van de ruim 24 miljoen geregistreerde woningen in handen van particulieren. Bedrijven bezitten ongeveer 4 procent. De rest, ruim 553.000 woningen, is van overheden, stichtingen en andere organisaties; overheden alleen hebben er ruim 260.000. Baskenland en Navarra ontbreken in de cijfers, omdat deze regio’s een eigen kadaster hebben.
Meer dan de helft van de totale woningvoorraad, 52 procent, is eigendom van mensen die maar één woning bezitten. Nog eens 38 procent is in handen van particulieren met twee tot vijf woningen. Particulieren met zes tot tien woningen bezitten 2,5 procent van de woningvoorraad, particulieren met meer dan tien woningen 0,7 procent.
Dat geeft een ander perspectief op een debat waarin grandes tenedores, grote woningbezitters, en investeringsfondsen een prominente rol spelen.
Ruim een miljoen Spaanse woningen van grootbezitters
Een gran tenedor hoeft geen bedrijf of investeringsfonds te zijn. Ook een particulier kan eronder vallen. De algemene wettelijke grens ligt bij meer dan tien woningen, dus elf of meer, of meer dan 1.500 vierkante meter woonruimte. In officieel aangewezen gebieden met een gespannen woningmarkt kan de grens onder voorwaarden worden verlaagd naar vijf woningen in dat gebied.
Volgens El País telt Spanje 26.897 woningbezitters met meer dan tien woningen. Samen bezitten zij 1.040.955 woningen. Het grootste deel daarvan, 562.513 woningen, is van bedrijven. Particuliere grootbezitters hebben er samen 178.365. Aan de top staan dertien personen met elk meer dan honderd woningen, goed voor 2.409 woningen. Ook overheidsinstanties met meer dan tien woningen tellen mee; zij bezitten er 237.366.
Binnen het bedrijfsbezit is de concentratie groot. Bedrijven hebben samen ongeveer 1,08 miljoen woningen, verdeeld over ruim 263.000 bedrijven. Slechts ongeveer 5 procent daarvan, ruim 13.000 bedrijven, bezit meer dan tien woningen. Zij hebben samen meer dan de helft van alle bedrijfswoningen. Aan de absolute top staan 563 bedrijven met elk meer dan honderd woningen, samen goed voor ruim 271.000 woningen.
Over buitenlandse eigenaren zeggen de cijfers weinig: de Spaanse dochter van een buitenlands investeringsfonds telt in de statistiek als Spaans bedrijf.
Grote regionale verschillen op de Spaanse woningmarkt
Het landelijke beeld verhult grote regionale verschillen. In de regio Madrid staat 5,6 procent van de woningen op naam van bedrijven. Op Ibiza is dat in alle gemeenten meer dan 10 procent. Ook in delen van Tenerife, Gran Canaria en Fuerteventura ligt het aandeel relatief hoog.
Juist in populaire kust- en eilandgebieden is de betaalbaarheid bovendien een groot probleem. Volgens taxatiebedrijf Tinsa moet een huishouden in een Spaanse kustgemeente gemiddeld 40 procent van het beschikbare inkomen besteden aan de aankoop van een woning, tegenover 34 procent landelijk. Op de Balearen loopt dat op tot 59 procent en aan de kust van Málaga tot 57 procent.
Tinsa onderzocht ruim 250 kustgemeenten, verdeeld over 51 gebieden. In 61 procent van die gebieden vinden lokale taxateurs dat tweede woningen de markt voor permanente bewoning verstoren. Een jaar eerder was dat 54 procent.
Woningbezit verklaart Spaanse woningcrisis niet volledig
De cijfers zetten het verhitte woningdebat in perspectief. Meer dan de helft van alle Spaanse woningen is van mensen die maar één woning bezitten. Tegelijk is het bezit van bedrijven sterk geconcentreerd en kan hun aandeel lokaal aanzienlijk hoger zijn.
Wie de woningen bezit, verklaart de Spaanse woningcrisis daarom maar gedeeltelijk. Ook tweede huizen, vakantieverhuur, woningtekorten en vooral de verhouding tussen huizenprijzen en lokale inkomens bepalen hoe toegankelijk de woningmarkt is. Met verkiezingen op 29 november blijft wonen een van de grote thema’s in de Spaanse verkiezingsstrijd.