De woningwet moet nog worden behandeld in het parlement voordat deze wordt gepubliceerd in het Staatsblad BOE. De regering verwacht dat de wet nog vóór de verkiezingen op 28 mei aanstaande van kracht wordt.
Omdat de bevoegdheden op het gebied van huisvesting grotendeels bij de autonome gemeenschappen liggen, zullen de regioregeringen verantwoordelijk zijn voor het al dan niet toepassen van bepaalde punten van de nieuwe huisvestingswet. De staat legt zogezegd de basis en elke regio beslist over de toepassing ervan.
Verhoging van de bovengrens voor de huurprijs
Ten opzichte van het oorspronkelijke project uit 2022 bevat de wet enkele wijzigingen en nieuwe maatregelen, waaronder een verhoging van de bovengrenzen voor de huurprijs. Voor 2023 mag de huur maximaal met 2% worden verhoogd, maar dat zal stijgen tot 3% in 2024. De consumentenprijsindex (CPI) wordt geschrapt als referentie voor de jaarlijkse update van de huur van de contracten in heel Spanje.
Borg
Huiseigenaren mogen bovendien niet meer dan twee maanden borg rekenen bij het tekenen van het huurcontract. Verder mogen ze slechts de betaling van één maand huur vooruit eisen.
Leegstaande woningen
Daarnaast bevat de nieuwe regelgeving maatregelen met betrekking tot leegstaande woningen. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om economische sancties op te leggen aan eigenaren die hun woningen leeg laten staan. Dit heeft als doel om de uitstroom van woningen naar de markt te bevorderen. De beslissing hierover ligt echter bij de gemeenten zelf.
Deze sancties kunnen onder andere bestaan uit een toeslag op de onroerendezaakbelasting (IBI) van maximaal 150%. Een woning wordt beschouwd als leegstaand wanneer deze gedurende een periode van meer dan twee jaar ononderbroken leegstaat, behalve in bepaalde gerechtvaardigde gevallen, en altijd als de verhuurder eigenaar is van vier of meer onroerende goederen.
De gemeenten zullen deze leegstandssituatie verklaren via een administratieve procedure met een hoorzitting van de belastingplichtige. Gemeenten kunnen dus een toeslag van 50% toepassen op woningen die twee jaar leegstaan, en het kan oplopen tot 100% als ze langer dan drie jaar leegstaan. In het geval van eigenaren die twee of meer residentiële panden hebben in dezelfde gemeente, kan dit percentage oplopen tot 150%.
Bekijk ook: Waar liggen de miljoenen leegstaande woningen in Spanje?
Gespannen gebieden
Vanaf 2025 kan een gebied worden aangemerkt als “gespannen” als het aan een van deze twee voorwaarden voldoet: dat de betaling van de hypotheek of huur (inclusief kosten) meer dan 30% van het gemiddelde inkomen van huishoudens in het gebied overschrijdt; of dat de prijzen meer dan 3 procentpunten boven de CPI zijn gestegen in vijf jaar. Volgens Atlas Real Estate bevinden meer dan 61% van de Spaanse huishoudens zich in gespannen gebieden volgens deze criteria.
Kritiek op de woningwet
De krant El Mundo bespreekt de impact van huurcontrolemaatregelen bedoeld om de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten. Volgens EsadeEcPol hebben deze maatregelen echter weinig effect gehad op de totale prijs van woningen en hebben ze een negatieve invloed gehad op de markt voor dure appartementen.
Hoewel de nieuwe huisvestingswet van Spanje positieve doelen heeft, zoals het vergroten van de openbare woningvoorraad van 20% naar 30%, kan het gezien het huidige bouwtempo moeilijk zijn om dit te bereiken.
Het Sareb-huisvestingsprogramma is volgens de krant ook geen oplossing van betekenis, omdat het geconcentreerd is in kustprovincies en kleinere provincies. Ook het huren van woningen en het huurrecht zijn niet effectief in het oplossen van de woningnood.
Opgemerkt wordt dat er minder leegstaande woningen zijn in provincies met een lagere vraag, terwijl provincies met een hogere vraag een aanzienlijk woningtekort hebben.
Vrees voor sluiting makelaarskantoren
In de vastgoedsector bestaat nu de vrees dat de nieuwe huisvestingswet zal leiden tot sluitingen. De wet vereist namelijk dat eigenaren van onroerend goed bemiddelingskosten betalen. Op deze manier zou er een einde komen aan het opleggen van oneerlijke vergoedingen die veel mensen ervan weerhouden toegang te krijgen tot een huis, vanwege de hoge initiële uitgaven die daarbij komen kijken.
Nora García, vicevoorzitter van de Nationale Federatie van Vastgoedbureaus, zegt in El Economista dat dit voor sommige makelaars zal leiden tot een daling van de inkomsten. Wel gelooft ze dat de sector veerkrachtig is en zich kan aanpassen om nieuwe diensten aan te bieden.
García suggereert dat bureaus huurders een persoonlijke service kunnen bieden, inclusief hulp bij het ondertekenen van contracten, bemiddeling en andere gerelateerde diensten. Ze stelt dat het grootste nadeel van deze nieuwe wet voor de huurders zelf zal zijn. De vicevoorzitter pleit ook voor een verplichte registratie van agenten in heel Spanje om de sector te professionaliseren.
Bekijk ook: Alles over de nieuwe woningwet in Spanje