Else Beekman
Spaanse huizenprijzen tonen al 12 jaar lang een onafgebroken klim. Sinds begin 2014 zijn de prijzen 48 kwartalen op rij gestegen, zo blijkt uit het Índice de Precios de Vivienda (IPV) van het Spaanse statistiekbureau INE. Twaalf jaar zonder een enkel kwartaal daling. Dat resulteert in een index die inmiddels ruim twee keer zo hoog staat als op het dieptepunt van de crisis. El País ondervroeg hierover een aantal experts.
Het herstel verliep niet overal gelijk. Op Navarra na hebben alle regio’s het prijsniveau van vóór het uiteenspatten van de vastgoedbubbel inmiddels ingehaald. Madrid trekt de kar het hardst: de prijsindex ligt daar 2,3 keer zo hoog als begin 2014. Ook op de Balearen (2,26 keer), in Catalonië (2,13 keer) en Andalusië (2,03 keer) is de waarde meer dan verdubbeld.
Aan de andere kant van het spectrum staan Extremadura (1,52 keer) en Castilla-La Mancha (1,57 keer). Daar was de stijging veel gematigder. Toch zijn ook daar de huizen duurder dan ooit. Navarra is de enige regio die de verliezen uit de crisisjaren nog altijd niet volledig heeft goedgemaakt.
Van voorzichtige start naar dubbele cijfers
Tussen 2014 en 2016 begon het nog rustig. Daarna trokken Madrid, Catalonië en de Balearen aan met jaarlijkse stijgingen tussen de 6 en 12 procent. Die stijgingen werden gedreven door economisch herstel en terugkerende vraag. Vanaf 2024 versnelde het tempo verder. Andalusië sloot dat jaar af met een stijging van 13,4 procent, Madrid met 10,3 procent, de Comunidad Valenciana met 12,2 procent en Murcia met 11,7 procent. In 2025 en begin 2026 noteerden veel regio’s stijgingen van boven de 10 procent op rij.
Op basis van actuele INE-cijfers blijkt de trend door te zetten. In het eerste kwartaal van 2026 stegen de prijzen landelijk met 12,9 procent op jaarbasis. Dat is de sterkste stijging sinds 2007. Alle regio’s noteerden een stijging in de dubbele cijfers, met Aragón en Murcia (beide 15,6 procent) op kop.
Experts zien een herhaling van oude fouten
Econoom Ignacio Ezquiaga ziet een direct verband tussen de huidige prijsstijging en de vastgoedbubbel van begin deze eeuw. Volgens hem was de correctie na het uiteenspatten van die bubbel onvoldoende om de markt weer aan te laten sluiten bij wat huishoudens echt kunnen betalen. Bovendien signalieert hij een groeiende kloof tussen de woningmarkt en de inkomens van gewone huishoudens. Alleen hogere inkomens hebben nog altijd toegang tot de markt. Voor de rest wordt kopen én huren steeds moeilijker.
Óscar Martínez is voorzitter van de vastgoedexpertsvereniging Apei. Hij merkt dat verkopers steeds hogere verwachtingen hebben over de waarde van hun woning en verwacht dat de prijzen blijven stijgen zolang vraag en aanbod niet in balans zijn. Hij zegt dat er momenteel zo’n 100.000 woningen per jaar worden gebouwd, terwijl het dubbele ongeveer nodig is.
Pau A. Montserrat is minder somber. Deze hoogleraar financiële economie aan de Universitat de les Illes Balears wijst erop dat de statistieken vooral relevant zijn voor wie een tweede woning of een belegging koopt. Voor wie een huis koopt om er zelf te wonen, telt volgens hem vooral de gebruikswaarde op de lange termijn, zoals het woonplezier, de zekerheid van een eigen plek, dichtbij werk of familie wonen, noem maar op. Die waarde verandert niet mee met de dagkoers van de woningmarkt.
Ook deze zomer geen adempauze
Recente cijfers van taxatiebureau Tinsa laten zien dat de stijging ook deze zomer aanhoudt. In juli stegen de prijzen met 15,5 procent op jaarbasis. Daarmee komt het prijsniveau boven de piek van de vastgoedbubbel van 2007 uit.
Over de precieze regionale verdeling lopen de cijfers wat uiteen: Tinsa zelf noemt de Middellandse Zeekust als sterkste stijger met 17,9 procent. Andere bronnen leggen de hoogste stijging bij grootstedelijke gebieden. Duidelijk is wel dat alle onderzochte gebieden dubbele cijfers laten zien. Alleen de eilanden vertonen enige tekenen van afkoeling.
Voor wie in Spanje een huis overweegt, kopen of huren, verandert het verhaal dus niet: de markt wint dit jaar opnieuw terrein, en een pauze lijkt voorlopig niet in zicht.