Judith Goeree
Voor veel Nederlanders en Belgen met een woning in Spanje vormt de verhuur van een appartement of vakantiewoning een belangrijke bron van extra inkomsten. Tegelijkertijd worden de regels voor toeristische verhuur steeds strenger. Nieuwe controles en een verplicht registratienummer zorgen ervoor dat duizenden advertenties van verhuurplatforms verdwijnen.
In het kort
- Spanje heeft sinds 2025 ruim 100.000 advertenties voor toeristische verhuur verwijderd.
- Woningen zonder verplicht NRA-registratienummer mogen niet meer op platforms zoals Airbnb en Booking.
- Vooral in Andalusië, Valencia, Catalonië en op de Canarische Eilanden worden veel aanvragen afgewezen.
- Belangrijke redenen zijn VvE-regels die vakantieverhuur verbieden en woningen met subsidies.
- De nieuwe regels moeten illegale verhuur beperken en de druk op de woningmarkt verlagen.
Spanje haalt massaal advertenties toeristische verhuur offline
Het Spaanse Ministerie van Huisvesting heeft de controle op kortetermijnverhuur verder aangescherpt. El País meldt dat sinds de invoering van het landelijke verhuurregister, het Registro Único de Alquileres (RUA), 100.190 advertenties voor toeristische verhuur zijn verwijderd van platforms zoals Airbnb en Booking.
Het registratiesysteem maakt deel uit van een bredere poging van de Spaanse overheid om illegale verhuur aan te pakken en de druk op de woningmarkt te verminderen.
Verplicht registratienummer voor verhuur
Sinds juli 2025 is een uniek registratienummer (NRA-nummer) verplicht voor elke woning die toeristisch of seizoensmatig wordt verhuurd. Zonder dit nummer mag een woning niet worden aangeboden op verhuurplatforms. De cijfers tonen aan dat de overheid dit systeem actief handhaaft.
In het eerste kwartaal van 2026 werden 53.470 aanvragen ingediend. Daarvan zijn er 42.710 goedgekeurd en 10.760 afgewezen, goed voor 20,1 procent. Het afwijzingspercentage ligt iets lager dan in 2025, maar het totale aantal geweigerde registraties blijft hoog.
Vier regio’s blijven domineren de afwijzingen
Net als vorig jaar komen de meeste afgewezen aanvragen uit vier regio’s: Andalusië, de Valenciaanse Gemeenschap, Catalonië en de Canarische Eilanden. Samen zijn zij goed voor bijna driekwart van alle weigeringen:
- Andalusië: 25.120
- Vakenciaanse Gemeenschap: 18.492
- Catalonië: 15.239
- Canarische Eilanden: 14.452
Opvallend is dat Murcia procentueel de meeste afwijzingen kent, met 33 procent van de aanvragen.
Waarom worden aanvragen geweigerd?
Volgens het Registro de la Propiedad, dat het nationale register beheert, zijn er twee belangrijke redenen waarom aanvragen worden afgewezen:
Regels van de VvE (comunidad de propietarios)
Bijna de helft van de afwijzingen heeft te maken met de statuten van de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios). In veel appartementencomplexen is toeristische verhuur namelijk verboden.
Daardoor kan het gebeuren dat een woning wel een regionale toeristenlicentie heeft, maar alsnog geen nationaal registratienummer krijgt.
Woning met fiscale of sociale bescherming
Een tweede belangrijke reden is dat sommige woningen subsidies of belastingvoordelen hebben gekregen als beschermde woning. Zulke woningen mogen alleen als hoofdverblijf worden gebruikt.
Eigenaren die hun woning toch toeristisch willen verhuren, moeten eerst alle ontvangen subsidies terugbetalen.
Politieke strijd en Europese druk
De invoering van het nationale register heeft geleid tot spanningen tussen de centrale overheid en verschillende autonome regio’s. Zij stellen dat Madrid hun bevoegdheden op het gebied van toerisme doorkruist en dat het systeem leidt tot dubbele registratie voor verhuurders.
Regio’s zoals Valencia, Murcia en de Canarische Eilanden hebben het register daarom aangevochten bij de rechter. Ook brancheorganisaties van verhuurders, zoals Federatur en Apartur, hebben juridische stappen gezet.
De discussie speelt ook op Europees niveau. De Europese Commissie heeft Spanje gewaarschuwd dat volgens nieuwe EU-regels voor kortetermijnverhuur eigenaren niet verplicht mogen worden zich in meerdere registers in te schrijven. Spanje moet die mogelijke dubbele registratie voor 20 mei 2026 oplossen.
Wat betekent dit voor verhuurders?
De recente ontwikkelingen bepalen in toenemende mate of een woning nog via platforms zoals Airbnb en Booking kan worden verhuurd en hoeveel administratieve stappen daarvoor nodig zijn. Vooral in populaire regio’s is de kans op afwijzing aanzienlijk.
Voor verhuurders wordt een goede voorbereiding daarom steeds belangrijker. Controleer vóór een aanvraag of de statuten van de vereniging van eigenaren toeristische verhuur toestaan. In veel gevallen is een verbod in de VvE-regels namelijk de belangrijkste reden voor afwijzing.
Ook is het verstandig na te gaan of de woning ooit subsidies of fiscale voordelen heeft gekregen, bijvoorbeeld als beschermde woning. In dat geval kan vakantieverhuur uitgesloten zijn of moeten ontvangen voordelen eerst worden terugbetaald.
Daarnaast doen verhuurders er goed aan alle relevante documenten bij de hand te hebben, zoals eigendomsdocumenten en informatie over de woning en het gebouw. Omdat Spanje het registratiesysteem mogelijk moet aanpassen aan nieuwe Europese regels, kunnen de procedures bovendien de komende tijd nog veranderen.