Het vastgoedportaal zet samen met enkele experts de factoren op een rij die dit najaar de hoofdrol zullen spelen en of er meer of minder huizen zullen worden verkocht. Allereerst is duidelijk dat de oorlog in Rusland en de inflatie hun tol eisen van beleggers en consumenten.
Bekijk ook: Spanje kende in augustus hoogste stijging huizenprijzen in drie jaar
Niet alleen in Spanje, maar in heel Europa merken consumenten een verslechtering van de economische situatie in het algemeen en van de verwachtingen. De vertrouwensindex keldert en de rente zal verder stijgen. Deze maand zijn er weer rentestijgingen en de volgende maand volgen er opnieuw meer.
Euribor stopt niet met stijgen
De evolutie van de rentetarieven heeft volgens een van de experts een zorgwekkend pad afgelegd. De Euribor stopt niet met stijgen en steeg tot nu toe dit jaar al bijna tot 2%. Naar verwachting zal deze stijging het einde van het jaar 2,5% bereiken ten opzichte van de waarde in 2021. De vaste tarieven hebben dezelfde trend gevolgd, waardoor het aanbod van vaste hypotheken op de markt is afgenomen.
Domino-effect
Daarnaast valt de economische onzekerheid op nadat de markt in het herstel na de pandemie weer een evenwicht had bereikt. De pandemie veroorzaakte breuken in de toeleveringsketens, die de eerste inflatoire spanningen hebben veroorzaakt. Deze werden in een domino-effect verergerd door het uitbreken van de Russische invasie in Oekraïne. Hierdoor ging met name de prijs van energie omhoog en ontstond er een schaarste aan grondstoffen. Die veroorzaken op hun beurt weer een grotere stijging van de inflatie en bijgevolg de stijging van de rente, de prijsstijgingen en ook de prijsstijgingen voor nieuwbouwwoningen vanwege duurdere bouw door in prijs gestegen materialen en arbeid.
Langere verkooptermijnen en hogere hypotheekprijzen
De komende maanden zullen worden gekenmerkt door hogere hypotheekprijzen en langere verkooptermijnen. Banken zullen meer eisen voordat ze een lening verstrekken, waardoor de opwaartse trend in het aantal tot nu toe geregistreerde aan- en verkooptransacties in het jaar 2022 wordt afgeremd.
Bekijk ook: Zeepbel huizenmarkt Spanje loopt langzaam leeg
Onder de factoren waarvan de stabilisatie van de inflatie zal afhangen, noemt een van de experts de prijs van energie, evenals die van grondstoffen, die vooral essentieel zijn voor nieuwbouw in de vastgoedsector.
Onvermijdelijke prijsstijgingen
Sommige experts pleiten voor prijsverhogingen die de komende maanden doorzetten. “De sector is al een toevluchtsoord tegen inflatie, de vraag is vandaag nog steeds aanwezig en vertoont geen tekenen van vermindering. Buitenlandse investeringen komen terug. De verhogingen zullen echter 6% zijn.”
Vraag zal min of meer stabiel blijven
De huizenprijzen zullen stijgen als gevolg van de inflatie gekoppeld aan de onzekerheid die het met zich meebrengt. Wel verwacht men dat de vraag van kopers min of meer stabiel zal blijven omdat woningen op de lange termijn een aantrekkelijke investeringsoptie blijven, vooral in onstabiele financiële markten.
Matige prijsstijging
De prijsstijging zal echter door een aanzienlijk producttekort, vooral in gebieden zoals Madrid, Barcelona en andere grote hoofdsteden, evenals in kustgebieden zoals Málaga en de eilanden, matig zijn. Hetzelfde gebeurt op de huurmarkt.
Uitzonderingen zullen er blijven, zoals in sommige markten waar een hoge vraag wordt gehandhaafd, zoals luxe woningen in grote steden en nieuwe woningen waar vanwege de schaarste nog steeds veel vraag naar is.
Minder woningaankopen?
De mix van alle bovengenoemde factoren lijkt volgens de deskundigen niet in het voordeel te zijn van de onroerendgoedsector. Daar is zeker een effect van te verwachten op de prijzen en op het transactievolume waar een duidelijke matiging zichtbaar is. Toch denken de experts niet dat er significante dalingen in transactievolume of prijzen zullen zijn.
Volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) noteerde de verkoop van woningen in Spanje in de eerste helft van 2022 het beste semester sinds 2007, met 330.997 operaties, 23,1% meer dan in 2021. “Dit ritme werd in juni vertraagd, met een daling van 3,4% in vergelijking met mei en was voorspelbaar als gevolg van de inflatie.
Markt heeft hoogste vertrouwen sinds 2014
Volgens onderzoeken zoals de PwC-studie ‘Emerging Trends in Real Estate’ heeft de markt momenteel het hoogste vertrouwen sinds 2014, ondanks de gestegen grondstofkosten. De door Idealista geraadpleegde experts zien de vastgoedsector ook nog steeds als een versterkte sector die zich, ondanks de moeilijkheden en uitdagingen van inflatie en de bijbehorende onzekerheid, toch aanpast aan nieuwe uitdagingen en trends; een eenvoudige koop- en verkoopervaring biedt en kopers ondersteunt in het gehele proces. Ze voorzien een stabilisering van de markt met een herstel van de prijzen tegen het einde van het jaar. De markt zal zich herstellen tot de positieve niveaus die in de eerste helft van het jaar te zien waren.
Vastgoedmarktprognose 2023 van Bankiniter
Volgens de laatste vastgoedmarktprognose van Bankinter voor 2022 en 2023 is een trend van stijgende huizenprijzen in Spanje dit jaar licht getemperd. De verwachte stijging van 2 procent in 2022 is verlaagd tot 1 procent. Dat is ruim onder het inflatiepercentage. De prognoses voor 2023 voorspellen bovendien dat de huizenprijzen met slechts 1 procent zullen stijgen. Dat wijst op een vertraing van de huizenprijzen na maar liefst 6,4 procent stijging in 2021.
Ook volgens het Investerings Strategy rapport Analyse en Markten is een afkoeling te verwachten van de vastgoedtransacties. Die zouden dit jaar met 5 procent kunnen dalen nadat in 2021 een record werd bereikt met liefst meer dan 500.000 vastgoedtransacties.
Analisten van Avalon zijn verdeeld over de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt. Sommigen vrezen een huizencrisis die vergelijkbaar is met die van 2008, terwijl anderen denken dat de wereld een huizenrecessie zal meemaken. Dit laatste zal een noodzakelijke rol spelen bij het beheersen van de inflatie, aangezien de vastgoedmarkt de economie enorm stimuleert met zijn sterke behoefte aan materialen en arbeid.
Uiteindelijk hangt de richting van de huizenmarkt grotendeels af van de lengte van de renteverhogingscyclus. Positief is dat lagere prijzen huizen betaalbaarder maken voor starters vanuit het oogpunt van de aankoopprijs, maar het vermogen om de hypotheek te betalen kan op zijn beurt weer moeilijk zijn vanwege de stijgende tarieven.
Wanneer de huizenverkopen dalen, stapelen de voorraden zich op en stoppen bouwers met het bouwen van nieuwe huizen. Dit vertaalt zich in banenverlies en een lagere vraag naar bouwproducten en materialen, zoals hout en beton. Er zijn ook rimpeleffecten in sommige sectoren van financiën, detailhandel, transport en productie. Let dus ook op de sectoren die direct aan de vastgoedmarkt zijn blootgesteld.
Trends in vastgoedprijzen wanneer de zeepbel leegloopt
In tegenstelling tot de aandelenmarkt is vastgoed relatief illiquide en duurt het even voordat een dalende markt leidt tot lagere huizenprijzen. Wanneer kopers besluiten niet te verhuizen, dalen de prijzen niet meteen maar neemt het aantal transacties af, zoals al is gezien. Na een paar maanden beginnen verkopers hun vraagprijzen te verlagen in een poging om toch te verkopen, een ander fenomeen dat volgens Avalon al over de hele wereld zichtbaar is.
Kopers kunnen aan de zijlijn blijven staan
Maar zelfs met lagere prijzen kunnen huizen niet worden verkocht omdat kopers aan de zijlijn blijven staan. Dat kan tot gevolg hebben dat verkopers hun huizen van de markt halen als ze niet perse hoeven te verkopen. Dit vertaalt zich in minder aanbod van te koop staande woningen. Uiteindelijk kunnen de huizenprijzen dalen omdat opportunistische verkopers gedwongen verkopers worden omdat hypotheken niet langer betaalbaar zijn of om andere economische redenen. Hoe langer de cyclus van recessie of renteverhoging duurt, hoe groter de kans is dat dit gebeurt.