Volgens de laatste cijfers, afkomstig uit een rapport van adviesbureaus Atlas RE Analytics en Gesvalt, zijn er in Spanje meer dan 1 miljoen huurwoningen nodig om te voldoen aan de vraag van de Spaanse bevolking. Indicator van deze raming is het aantal gezinnen dat momenteel meer dan 40% van hun inkomen aan huur uitgeeft, terwijl het aanbevolen percentage maximaal 30% bedraagt.
Woningprijs omhoog, financiering lastiger
Volgens directeur Mercedes de Miguel van Gesvalt, is de prijs van woningen sinds 2014 met 12% omhooggegaan, terwijl het gemiddelde salaris slechts met 5% is gestegen. Verder stelt zij dat financiering moeilijker is geworden: ‘In 2009 werden voor elke verkoop 1,79 hypotheken ondertekend, tegenover 0,72 hypotheek per transactie in 2020’.
Bovenop deze factoren komt nog het effect dat de pandemie op de woningmarkt zal hebben, en hoewel zowel de omvang van de klap als de duur van het herstel nog moeilijk te bepalen zijn, wijst alles erop dat huisvesting voor de meeste Spanjaarden nog moeilijker zal worden.
Jongeren
Het nationale werkloosheidspercentage is gestegen van 14% eind 2019 tot 16,1% eind 2020. Een probleem van grote omvang: de werkloosheid voor alle segmenten van de bevolking is gestegen en zal naar verwachting eind 2021 uitkomen op 15,9% (optimistisch scenario) of zelfs stijgen tot 18,3% (slecht scenario).
Onder de jongeren tussen 30-44 jaar, die de eerste stappen zetten op de woningmarkt, is het effect op de werkgelegenheid nog heftiger. Op grond van deze werkloosheidsgegevens en het inkomenseffect hiervan wordt betaalbare huisvesting naar verwachting een van de belangrijkste zorgpunten van de publieke opinie, net als in de jaren na de crisis van 2008.
Reactie van de regering
De regering is de afgelopen jaren tekort geschoten op het gebied van sociale huisvesting, de publieke sector beheert slechts 19% van het totaal aantal woningen. De particuliere sector heeft een actievere rol gespeeld in de bevordering van de sociale woningen.
‘Desondanks zien we een daling van de particuliere belangstelling voor de bevordering van gesubsidieerde huisvesting. Die wordt veroorzaakt door stijgende exploitatiekosten en maximumprijzen die soms weinig verband houden met de marktprijzen in bepaalde gebieden,’ leggen experts van de adviesbureaus uit.
Daar staat tegenover dat de keuze om te huren aanzienlijk is toegenomen, vooral onder de jonge bevolking. In 2004 huurde 20% van de 30 tot 44-jarigen, in 2019 was dat al 31%.
Bovendien vielen de door de overheid ontwikkelde initiatieven samen met de sterke toename van de belangstelling voor ‘Build to Rent’, een andere trend die projectontwikkelaars heeft aangezet tot nieuwe bedrijfsmodellen die het huren bevorderen en uitgaan van langetermijnexploitatie van gebouwen.
Waar is de behoefte aan betaalbare flats groot?
Volgens Alejandro Bermudez, CEO van Atlas RE Analytics, is de behoefte aan betaalbare huurflats het groots in gebieden met een hogere bevolkingsdichtheid. De meest noodlijdende provincies zijn Madrid, met een tekort van 214.740 eenheden, Malaga (136.700) en Barcelona (128.733), gevolgd door Sevilla (71.319), Valencia (60.146) en Cádiz (59.694).
Initiatieven van de regering
Om aan de huisvestingsbehoefte tegemoet te komen, heeft de regering verschillende plannen gelanceerd om meer sociale huurwoningen te bouwen en in de meeste gevallen zijn deze voorstellen gebaseerd op een publiek-privaat samenwerkingsmodel. Deelregeringen hebben de impuls van privékapitaal nodig om de woningbouwproductie te versnellen.
Belangrijke initiatieven zijn het Nationale Plan van het Spaanse ministerie van Transport, Mobiliteit en Stedelijke Agenda (MITMA), en het Plan Vive van de Autonome Gemeenschap Madrid, hoewel beide plannen bij lange na niet in de totale behoefte aan betaalbare huisvesting voorzien. Volgens Mercedes de Miguel is ‘het Plan Vive door de samenleving als geheel als een interessant initiatief verwelkomd. Het economisch rendement is interessant voor exploitanten en de huurprijzen zouden kunnen variëren van 550 euro per maand tot 615 euro per maand’.
Het MITMA-plan had oorspronkelijk tot doel om 20.000 betaalbare woningen op te leveren, maar dit aantal is bijgesteld naar 100.000. Hoewel de eerste projecten al worden aanbesteed, moeten er nog veel details in huisvestingswet worden vastgelegd.
Leestip: Groot tekort sociale huisvesting in Spanje